合肥最后一场土拍尘埃落地，红四方地块以出乎意料的结果落幕。

NO. 1｜壹

直击合肥最后一场土拍

不出意外，关注已久的政务红四方地块再次刷新合肥地王纪录，这也是政务区最后的住宅地块，是合肥真正压轴地块。可以毫不夸张的说，红四方地块影响着整个合肥楼市。最终成交单价3350万/亩，楼面价27917元/㎡，说实话，红四方地块拍到3万/㎡都不惊讶。

但从结果来看，有点让人出乎意料，在历经上百轮的激战，最终红四方地块被合肥轨道竞得。而在之前的红四方地块最希望哪家拿地的投票中，合肥轨道投票还是比较靠前，仅次于绿城。

后期项目入市新房价格将达8万/㎡。参考滨湖招商玺项目，同样容积率1.8，最高备案价格达6.55万/㎡，而蜀山绿城咏溪雲庐容积率1.1，最高备案价格7.37万/㎡，政务区伟星821据中介说价格在6-8万/㎡，在计容新规下，红四方后期在产品上肯定要超越伟星821，在价格上大概率超过伟星的价格，而且如果工程进度快的话有可能要比伟星821早入市。

另外，两宗政务东姚公庙地块房企关注度也较高，最终也被合肥建投竞得，而蜀山烟厂地块被合肥城建竞得。

红四方地块未来将是合肥终极改善的置业首选，而且直接对于栢悦公馆二手房有一定的冲击。

未来，从红四方项目、政务821到政务东姚公庙项目，再到江淮厂项目，会形成一个明显的价格梯队。而置业来看，从终极改善到高端改善，再到普通改善。而且对于目前的政务东在售的几个项目也吃下了定心丸。

NO. 2｜贰

合肥地王新房项目

纵观合肥各区域地王来看，超过一大半项目都是在2015年、2016年竞得的，八九年时间过去，很多区域的地王纪录还没有打破，但新房的价格却在这几年迅速上涨。

根据第一房研究院AI楼市指数系统统计显示，2015年合肥市区新房价格不到9000元/㎡，截至目前，合肥新房价格已经达到2.1万/㎡。而且从趋势来看，2023年之前，合肥新房价格基本都是跳跃式上涨。

近两年，随着合肥“限房价、限地价”逐步放开，合肥的住宅也逐步回归居住属性，追求的是高品质，同时也越来越走向市场化，房价两极分化也愈发严重，新房价格天花板一再被刷新。

但对于周期性较强的房地产市场来说，往往那些核心区域的地王打造的豪宅都能穿越周期，一直保持着较高的保值率。

尤其近两年，地王再次出现，而由地王打造的产品可以说是豪宅，地王不断刷新，豪宅也不断刷新，新房价格的天花板也不断刷新，而且有些项目自身本就携带着极大的流量密码。

滨湖单价地王和楼面价地王招商玺

在今年2月份土拍中，招商竞得滨科城BK202401号地块，成交单价3006万元/亩，总价129859万元，楼面价25050元/平方米。这也是合肥地价首次突破3000万/亩。

项目容积率≤1.8，规划10栋10-11层洋房，面积约199-310㎡，纯粹高端豪宅小区。整体备案价格5万/㎡，最高备案价格65500元/㎡，总价2008万，这是近8年安徽新房市场备案价最高房源，创造了新的市场纪录。

目前项目已经备案了206套房源，成交了106套房源，去化率51%，其中201-240户型销售占比较高。

曾经的楼面价地王越秀观樾

去年12月合肥最后一场土拍中，越秀竞得滨科城BK202307号地块，成交单价2305万/亩，楼面价23049元/平米，溢价率28.06%。超过了原葛洲坝中国府的22103元/平，成为了当时的新楼面价地王。

项目共计规划8栋7-10层洋房，面积段212-263-311㎡，为市面上少有的低密住宅小区。首开热销4.5亿，开盘当天去化近8成，毛坯单价达到了5万6刷新历史。

目前项目已经备案了66套房源，成交了106套房源，去化率约70%。

效果图

滨湖曾经的双料地王高速壹品

高速壹品当时一举超过当年滨湖单价地王（双玺的2655万/亩）、以及合肥单价地王（融创壹号院2850万/亩）。高速竞得滨科城BK202305号地块，成交单价2876万元/亩，总价338758.288万元，A地块楼面价17975元/平米，B地块楼面价28760元/平米，溢价率44.89%。

作为合肥滨湖千万级豪宅高速壹品，首开热销5.2亿，创合肥豪宅市场新高度。项目精装交付，共计规划4栋10层洋房，3栋14-16层小高层，7栋22-25层高层住宅。全系标准层高约3.15-3.3米（部分约3.5米）。建面约180-318㎡高阶改善，约585㎡总裁级跃层。

另外，作为高速地产合肥第二座壹品系豪宅。高速壹品森境从一开始便拉高了购房者的期待值。壹品森境项目是合肥新计容后的首个四代住宅项目，不仅仅有着出生即贵的地段，在产品打造上更是将资源发挥到极致。

包河楼面价之王伟星天元

2024年2月29日合肥土拍，伟星以2436万元/亩竞得包河区BH202401号地块，成交总价51497万元，住宅楼面价21494元/㎡。

伟星天元容积率1.7，拟建3栋楼，1#14层小高层，214㎡户型，总计52套房源，均价38746元/㎡。3#11层洋房，180㎡户型，总计40套房源，均价36326元 /㎡。2#11层洋房，230㎡户型，总计20套房源，均价43755元/㎡。其中，最高备案均价46400元/㎡。

目前项目3栋楼均已备案，从成交来看，已经成交27套房源，去化率24%，从户型来看，180㎡户型销售较好。

包河单价地王置地瑰丽公馆

去年11月2日，安徽置地竞得包河区BH202310号地块，成交单价2662万元/亩，总价260663万元，楼面价18150元/平米，溢价率34.11%，成为新的包河区单价地王！

示意图

蜀山楼面价地王绿城咏溪雲庐

今年6月27日合肥土拍，绿城竞得蜀山区SS202402号地块，成交单价1300万元/亩，总价41752.1万元，楼面价17727元/平方米。

绿城咏溪雲庐容积率仅1.1，打造纯叠墅产品，9栋楼，仅108户，总层高4F、6F。户型面积约185-242㎡，层高约3.2米。主力均价从3万到5万，其中最高单价73718元/㎡，再次刷新合肥楼市纪录！

经开单价地王皖投云启锦上

2022年，皖投竞得经开区JK202208号地块，最高限价2025万元/亩，总价126975.95万元，住宅楼面价15187.5元/㎡，溢价率14.73%。

皖投云启锦上容积率2.0，规划3栋16F+3栋17F+6栋23F，共计12栋住宅，户型面积105-138㎡，均价2.4万/㎡。目前剩余房源中主要是105为主的刚改户型。

NO. 3｜叁

结语

随着合肥最后一场土拍的尘埃落定，红四方地块以出乎意料的结果被合肥轨道竞得，再次刷新了合肥地王纪录，同时也预示着合肥楼市即将迎来新一轮的豪宅盛宴。从政务红四方地块到滨湖、包河、蜀山等地的地王项目，合肥的豪宅市场正不断涌现出新的亮点和热点。这些豪宅项目不仅拥有稀缺的土地资源和优越的地段优势，更在产品打造上追求高品质和独特性，成为了合肥楼市中的佼佼者。