一夜之间，降价130万，还是叠墅！滨湖有房东扛不住了...
要知道，130万在当下可以在合肥市区的部分区域买到一套新房了。
之前我们聊到过，说合肥现在二手房总价600万以上的房子还是相对保值的。为什么现在就连滨湖的叠墅也扛不住了？又有多少房子还在降价？今天我们就来带着问题聊市场...
NO. 1｜壹
滨湖多个二手房降价，最高直降130万！
省府板块的中和府一套叠墅房源，面积223㎡，降价130万，目前挂牌总价950万，挂牌单价约4.26万/㎡。
这套房子，目前如果按15%的首付来计算，首付是142.5万。降价130万，相当于降掉了一个首付款。该房源在10月底涨过一次，当时的价格涨到了1080万，但不到2个月时间，又降回到了1000万以内。说明业主的预期又降低了。
要知道，作为滨湖豪宅的门面当担，去年很长一段时间，小区整体成交单价格都在5万+，如今挂牌价都不到4.3万，确实让人大跌眼镜。
位于滨湖启动区的滨湖世纪城春融苑一套两室满五唯一的房源，面积93.33㎡，降价48万，目前挂牌总价118万，挂牌单价约1.26万/㎡。该房源在今年4-12月份，业主的报价一直都是166万。基本上都没什么带看，近期业主可能是真的着急了，一夜直降48万，这在县城都可以买套房了。
都知道滨湖世纪城今年降的厉害。滨湖150万总价可以上车的，基本上就是在说滨湖世纪城。但总价118万，单价不到1.3万，这都到新站的房价水平了，这也太夸张了吧。要知道，这可是在滨湖的启动区，滨湖最早开发，目前配套最为成熟的一个板块。
位于滨湖启动区的滨湖世纪城徽贵苑一套四室两厅4房朝南的房源，面积129.35㎡，降价38万，目前挂牌总价210万，挂牌单价约1.62万/㎡。
为什么又拿一套滨湖世纪城的房子来说，主要是我觉得很多人可能认为滨湖降价都是当时70/90的小户型。
这套房子，讲实话，接近130的面积段，四房朝南，放在当下的新房里面比较，户型都不算差的，而且挂牌价才210万。我只能说“真香”！
位于滨湖省府板块的新城大都会一套四室房源，面积146.05㎡，降价40万，目前挂牌总价390万，挂牌单价约2.67万/㎡。来源：“好好选房”小程序
该房源从今年11月初到现在，一个多月时间已经连降4次。从11月初的506万，降到现在的390万，一个多月时间降116万，这真的非常夸张了，可以看出业主是真的想早点出手了。
要知道，这个项目西北角一路之隔就是招商玺，动辄几千万的总价。这滨湖的市场越来越看不懂了。
位于滨湖省府板块的万科时代之光一套四室跃层洋房，面积143.19㎡，降价30万，目前挂牌总价439万，挂牌单价约3万/㎡。
该房源从今年1月初开始，已经连降5次。从年初的558万，降到现在的439万，1年累计降119万。
位于滨湖省府板块的阳光城檀悦一套三室房源，面积108.85㎡，降价30万，目前挂牌总价285万，挂牌单价约2.6万/㎡。
该房源从今年10月份开始长期的挂价都是315万，基本上没有什么带看量，这次业主直降30万，单价直接来到2.6万左右。
要知道阳光城檀悦可是当时“千人摇号”，中介叫嚣10万号头费能买到的楼盘。而且就在去年12月份最后两栋加推，据说买到就能赚100万，现在看来，这100万也没那么好赚。
NO. 2｜贰
滨湖大户型业开始以价换量了
都知道合肥今年的二手房降的厉害，但具体讲了多少呢？根据国家统计局统计数据显示，合肥二手房自从去年4月份开始，一直在下跌，已经连续下跌19个月。合肥二手房成交价格从年初1.75万/㎡ ，跌到现在1.55万/㎡，下跌了2000元/㎡。而且从目前二手房“以价换量”的趋势来看，合肥二手房短期内还将会下跌，大概率会跌破1.5万/㎡。
滨湖作为合肥二手房价格价格下跌重灾区，区域内二手房价格已经腰斩，部分房源破发。据数据统计，滨湖降价小区有137个，占整个滨湖83.54%，是合肥降价小区占比最多的区域之一。一般情况下，小户型房源卖掉置换大户型，这也是目前二手房换房的主流逻辑。虽然二手房价格虽然一降再降，而对于改善型大户型来说，价格还是相对比较坚挺的。然而我们看到滨湖这波降价房源中，大部分是改善大户型为主，会不会引起破窗效应，让滨湖以及合肥大户型二手房，形成降价效应呢？大户型房产通常是面向改善型客户群体的。相较于刚需购房者，改善型客户会更为关注居住品质。当下这两年住房品质一直在提升，相比之前的房源，目前新房品质大大提升，不论从外立面还是小区大门，会所、架空层、景观等等都比之前小区提升不止一个档次，尤其新的计容新规后，房屋使用率甚至超过100%。另外就是地段，相比之下，现在供应的地块位置基本上都是合肥核心地段，比如今天土拍合肥轨道拿的政务红四方地块，基本上是合肥“压箱底地块”。还有就是圈层，现在高端改善项目圈层较为纯粹，业主大多数自住且是社会中高产。在当下新房趋于改善，尤其滨湖，新房趋于高端改善，出现千万级豪宅。比如高速壹品，全系标准层高约3.15-3.3米（部分约3.5米）。建面约180-318㎡高阶改善，约585㎡总裁级跃层，客群都是高端改善。
作为高速壹品二期，高速壹品森境，合肥新计容后的首个四代住宅项目，户型面积更是起步225㎡，全系标准层高约3.25-3.4米，部分顶层最高能够做到约3.5米，主打超级改善，第四代住宅户均赠送约45㎡空中花园，房屋使用率最高可达120%。
还有招商玺，顶级豪宅，面积约199-310㎡，最高备案价超6万/㎡，越秀观樾容积率仅1.5，面积段212-263-311㎡，毛坯单价达到5.6万/㎡。NO. 3｜叁
结语
当下滨湖二手房市场的下行，笔者认为重点在于两点。
一个是之前受70/90政策影响，很多小户型的居住舒适度确实不高，满不足不了现状的居住需求。随着新计容政策的出台使得新房公摊变小，这对二手房市场产生了较大冲击。新房因其性价比和品质提升，吸引了部分原本可能考虑二手房的购房者。随着大环境的下行，滨湖价格基数又高，有一定的降价空间。
另外一类是在上一轮楼市周期中，滨湖区域内聚集了大量投资客和炒房客，他们利用高杠杆和经营贷的方式介入市场，导致房价短期内被推高，市场泡沫严重。当市场条件发生变化时，这些投资客急于套现，引发了房价的下滑。
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