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房企解读 ▎保利发展：“双冠王”的背后是城市产品主义兑现

第一房研究院王仁华阅读

编者按：

　　　　　2024年，楼市迎来变革之年，限制性政策逐步退场，“稳楼市”成为核心目标。在此背景下，房地产市场逐步回归理性，居住品质日益受到重视。房企亦经历深刻变革，从“高周转”转向“稳增长”，从流量盘迈向改善盘，产品力成为核心竞争力。

　　　　　为助力购房者洞悉市场趋势，辨识品牌房企实力，第壹房智库研究院特别策划“房地产发展新模式之品牌房企解读”系列稿件。我们将深入剖析各大房企的发展策略、产品特色与市场表现，揭示其在新模式下的成长路径与竞争优势，通过一系列解读，为购房者提供有价值的参考。

　　　　　本期房地产发展新模式之品牌房企解读为大家带来保利发展，作为头部央企，保利自从去年开始率先提出并积极践行高质量发展的“品质时代”。

在行业的黄金发展期，保利发展凭借出色的经营质效，成功在一众大型央国企中脱颖而出，成为了同类型房企中的佼佼者。这不仅体现了保利发展强大的市场竞争力和运营能力，也为其后续发展奠定了坚实的基础。

而在当前房地产行业深度调整的背景下，保利发展更是展现出了其前瞻性的战略研判能力和高质量的发展理念。面对市场的变化和不确定性，保利发展没有选择保守或退缩，而是积极应对，通过精研产品、提升品质、保障交付等措施，稳守市场份额基本盘，持续稳步成为行业的“领跑者”。

NO.1|壹

稳中求进，盈利能力持续领先

一、营业盈利能力持续领先

房地产行业在整体市场环境下仍处于深度调整期。尽管政策面持续优化，但房企业绩依然普遍承压，盈利能力尚待恢复。

具体来看，截至今年三季度末，A股房地产行业的营收增速为-22.93%，净利润增速更是大幅下跌至-156.36%。在这一背景下，有58家房企的营业收入出现了同比下滑，65家房企的净利润也呈现同比下滑的趋势，甚至有40家房企录得了亏损。

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然而，在这样严峻的市场环境中，仍然有部分房企保持了持续盈利的能力，保利发展就是其中的佼佼者。数据显示，今年前三季度，保利发展实现了总营收约为1827.74亿元，归母净利润约为78.13亿元，扣除非经常性损益后的归母净利润也达到了74.85亿元。这使得保利发展成为A股中唯一一家盈利超过50亿元的上市房企。

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更为难能可贵的是，从近五年的数据来看，保利发展的盈利能力同样持续位居行业前列。这不仅显示了保利发展在房地产市场中的稳健表现，也为其未来的发展奠定了坚实的基础。

二、业务分布广泛、遍布全国

保利发展的业务分布广泛，是一家以不动产投资开发为主、围绕美好生活服务和产业金融服务开展相关业务布局的大型、综合性企业集团，业务范围涵盖房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。分产品来看，2024年上半年公司主营业务中，房地产销售收入收入1278亿元，占营业收入的91.76%。分区域来看，广东、浙江和江苏占据前三名。

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三、现金整体充裕，计划发行可转债。

在巨大的市场压力下，良好的融资能力也是企业稳健发展的重要保障。稳健的运营以及良好的现金流，给了保利发展不断优化债务结构的机会。截至三季度期末，公司货币资金余额1273.99亿元，总资产为13739.44亿元，归属于上市公司股东的净资产为2007.49亿元，较2023年末增加1.11%；而资产负债率较2023年度末下降1.66个百分点至74.89%。

截至三季度末，公司货币资金余额1273.99亿元，较23年末下降13.9%，现金整体充裕；公司总资产为13,739.44亿元，较23年末下降4.38%，资产负债率74.89%，较23年末下降1.66pct，短期债务占比71.7%，较23年末下降2.78pct。10月8日，公司发布了向特定对象发行可转换公司债券募集说明，计划可转债发行总额不超过95亿元，保利集团拟以现金方式认购不超过10亿元，利好企业现金流继续改善。　

四、前三季度销售业绩首位

根据大数据监测显示，2024年1-11月房企销售业绩过千亿的房企仅9家，其中超2千亿的有4家房企，其中保利发展1-11月全口径销售金额3080亿元，位列首位。也是唯一一个业绩超过3千亿的房企。

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五、业绩得益于良好的土地储备城市布局

根据数据监测显示，2024年1-11月TOP100企业拿地总额7431.8亿元，同比下降31.5%，相较1-10月降幅收窄7.1个百分点。9月底以来一线城市接连一系列政策优化，市场活跃度保持较高水平，带动短期市场活跃度延续。北京、上海等一线城市接连出让多宗高总价地块，这些地块均由头部央国企摘得。在房地产行业整体下行压力的大背景下，保利发展积极把握重点城市核心区域的布局。

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NO.2|贰

全面进入高质量发展的“品质时代”

2023年，保利发展率先提出行业进入高质量发展的“品质时代”，并表示在“品质时代”要紧抓结构性机会，积极向“新质生产力的基础设施服务商”转型。

鉴于当前客户对住房的审美、功能需求日益提升，项目、产品及客户群体偏好分化加剧的现状，保利发展坚信，唯有深刻践行以客户为中心的理念，深入理解客户的真实需求，才能打造出契合客户期望的卓越产品、服务与生活体验。

为此，保利发展依托其“天悦和”产品系的独特优势，深度研磨客户需求，通过一系列精心设计，全方位满足各类客户对高端配置、文化韵味、生态环境等多元产品特性的偏好。同时，保利发展还通过构建大规模的实景示范区，让客户眼见为实，亲自去检验央企保利的品质兑现力。

“天”字系，对应高端改善客群，聚焦资源收藏型客户，打造极致传承的人居经典，满足的是高端改善型客户的产品及服务偏好，包括天珺、天瑞、天瓒等子品牌；

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保利天珺效果图

“悦”字系，是保利新中式产品系，注重审美风尚和文化温度，包含璞悦、琅悦、瑧悦等子品牌，主要面向品质改善型客户；

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保利海上瑧悦效果图

“和”字系，3个子品牌分别为和煦、和著、和颂，主打功能型改善产品，突出都市里的烟火气。

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保利和光尘樾效果图

除了产品品质的升级，还需要有与之相匹配的高品质服务。保利发展将人文关怀融入更多维的服务场景，打造东方礼遇等高端服务品牌，形成“专属管家+礼遇生活官”的双管家配置，为业主提供24小时不间断的服务；从业主的资产管理需求出发，在对空间、公区的硬件资产和景观资产进行长效维护的同时，为每一套房子建立数字孪生，做到比业主更了解资产的细节情况。

另外，保利发展还打造了业内首个“管家学院”，为其服务管家的职业化、专业化升级，形成了可持续的人才供应链保障。

NO.3|叁

保利在安徽

一、保利安徽布局：合肥、芜湖、阜阳

保利项目遍地开花，产品兑现、品牌溢价能力均为头部序列。它不是单纯的开发商，更是懂运营的城市共建者。住宅之外，它也充分发挥综合开发、资源整合及运营能力，布局了商业、酒店、剧院类业态，深度参与城市共建。

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二、前三季度合肥销售排名第二

根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，2024年1-11月合肥TOP20房企中，50亿以上的房企仅4个，40亿房企也仅2个，与去年相比，前20房企门槛下降很多。其中，保利发展以销售金额68.4亿元，销售面积40.21万㎡，销售套数3576套的成为位列销售榜第二位。而从销售面积和销售套数来看，保利是合肥房企商品住宅销售面积和套数双第一。

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另外，今年9月底重磅楼市利好消息刺激，十一黄金周7天时间，全国各地掀起购房热潮，保利合肥、芜湖、阜阳三城联动，劲销超14亿元。

三、布局安徽核心区域

根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，保利发展今年在安徽合肥一个城市布局政务东核心区域。6月份，保利以12.26亿元竞得包河区BH202416号地块，溢价率12%。

保利龙川瑧悦规划11栋小高层、5栋洋房，其中Y1、Y2为两单元设计、楼层数不一样，容积率2.0，总户数642户，面积140-190平米。10月份首开，热销售超5个亿，30多天时间，一期房源全部售罄。本月中旬，二期在开盘再次热销超5个亿，去化率高达90%。

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保利龙川瑧悦效果图

近期海上瑧悦年底冲刺，更是推出一波特价房源，单价1.6万/㎡起，房源数量有限，先到先得。

四、以行动践行责任兑现

在交付上，从2022年的“保交楼”到2024年的“保交房”，一字之差反映的则是对购房者权益保护的重视，交付更需要满足“质”，而不仅是“量”。在此背景下，行业对交付的要求，也从如期交付转变为品质交付。

而保利发展在2023年就意识到这一点，将“好产品、好服务、好生活”三好房子作为品质兑现的关键，持续完善多维度竣工、交付风险防范机制，再次进行品质保障升级，仅在产品品质管控领域就聚焦6项品质服务，通过前中后期3个关键品控停止点，落位30条品质标准，形成1户1档品质档案，打造具有保利特色的“361精益品质保障体系”，在高标准、严管控的系统指引把控下，截至今年10月底，保利发展年内已实现高品质交付12.9万套。

保利在安徽省内已有多个项目完成交付，品质较高，交付口碑较佳。以保利中交和光逸境为例。项目是保利和光系2.0迭代作品。项目共计12栋楼，包含4栋23F高层、3栋18F小高层、4栋11F低密多层及1栋23F租赁住房，共计828套房源。项目位于省府东板块，凭借高端置业者的认可，和光逸境3个月时间基本售罄。根据数据监测显示，小区二手房挂牌均价2.7万/㎡，最高挂牌价格达到3.9万/㎡。

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保利中交和光逸境效果图

NO.4|肆

结语

保利发展在面对房地产行业的新发展阶段，展现出了其对高质量发展深刻理解和积极应对。将“以人为本”作为核心价值，不仅体现了企业对社会、对客户需求的深刻洞察，也表明了保利发展在追求经济效益的同时，更加重视人的居住体验和幸福感。

在产品力方面，保利发展正在通过创新设计、优化户型布局、提升建筑材料质量等方式，打造更加符合现代家庭居住需求的高品质住宅。这种对产品力的持续强化，有助于提升项目的市场竞争力，同时也满足了居民对于美好生活的向往。

交付力是房地产企业的又一重要考验。保利发展通过优化施工流程、加强项目管理、确保工程质量和进度等措施，来提升交付效率和质量。这不仅有助于维护企业的品牌形象，还能增强客户的信任度和满意度，为企业的长期发展奠定坚实基础。

作为稳健型选手，保利发展在房地产行业中的引领作用体现在多个方面。通过坚持稳健的财务策略、合理的土地储备规划、以及持续的创新投入，来应对市场波动和风险。这种稳健的发展模式不仅有助于企业自身的稳定成长，也为整个行业的健康发展提供了有益借鉴。

编辑：吴阳

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