降了1036万/亩?12月土拍有点意思

第一房研究院  王仁华    阅读 
11月29日合肥土拍还没有拍卖,从曝光出来的报名房企来看,依然还是托底。就在连续好几轮土拍拖的情况下,12月挂地又出来了,而且一次性推出了政务东、省府东以及蜀山老城多宗地块。

对于本轮土地出让,梳理了下亮点和对市场的影响,仅供参考...



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NO. 1|壹

9宗居住地块最高降价1036万/亩


政务东三宗地块

包河区BH202438号地块位于金寨路以东、龙图路以北,面积56.01亩,规划居住、体育、商业混合用地,居住容积率1.6。
包河区BH202439号地块位于金寨路以东、龙图路以南,面积93.81亩,规划居住用地,容积率1.8。
包河区BH202440号地块位于阊水路以北、常青路以东,面积86.66亩,规划居住用地,容积率1.6。

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政务东三宗连体地块,从位置来看仅与政务区一路之隔,比今年政务东供应的地块来看更靠近政务区。


与从地价上来看,包河38号地块与包河40号地块居住起拍单价1400万元/亩,而包河39号地块居住起拍价1550万元/亩。而政务东目前的项目中,伟星今年在政务拿了两个项目成交价都在2000万/亩以上,伟星天元地块成交单价2436万元/亩,伟星13号地块成交价2312万元/亩,对比伟星本次土拍地价最高降了1036万/亩,土地成本摊到房价上就是8370元/㎡。

也就是说,如果地块以底价成交的话,相较于伟星天元,同样的配置情况下,拿地开发商理论上还有下调房价8370元/㎡的空间,即便去掉代建成本分摊,大概也约8000元/㎡房价下调空间。

伟星天元是目前政务东备案价格最高的项目,也是打造顶级豪宅配套,从备案的房源价格来看,整体备案价格3.6万/㎡,如果按照同等配置的话,那即便是顶级豪宅,价格也要重回3万/㎡以内。


再来看看政务东其他在售项目,政务东江淮厂三个项目其实地价已经降过一轮了,成交单价都在2000万元/亩以下。安徽意禾地块成交单价1805万元/亩,天阜地块成交单价1752万元/亩,四川邦泰在这三个项目成交价是最高的,1906万元/亩。相比江淮厂三个项目容积率在2.0或2.2而言,本次出让的三宗地块容积率下调了,包河38号地块和40号地块容积率低至1.6,包河39号地块容积率1.8。这样算下来,本次出让地块在楼面价上与江淮厂三个项目相差不大,从这来看,后期这三宗地块上市后新房价格可以参考这三个项目。

目前三个项目中仅天阜壹号已经开盘,从备案的价格来看在2.1-3万/㎡,项目优惠首开低至9折,也就是说实际销售价格在1.8-2.7万/㎡。

政务东另外一个在售项目是保利龙川瑧悦,相比目前政务东几个项目来说,成交价算是较低的,成交单价1680万元/亩,成交楼面价是12600元/㎡,比本次出让的三宗地块起拍楼面价还要低一些。作为合肥首批计容新规后项目,保利龙川瑧悦销售还是不错的,目前一期已经售完,即将加推二期,从备案价格来看,整体备案价格2.5万/㎡,打完折之后大概在2.2万/㎡左右。

随着意禾和四川邦泰项目的入市,政务东板块新房竞争压力越加激烈,从目前几个项目价格来看,折后价格也基本在2.5万/㎡左右,其实这个价格跟去年淝河板块新房差不多了。

库存方面,按照网签备案,目前伟星天元备案24套房源、保利龙川瑧悦备案192套房源、天阜壹号备案了115套房源,再加上伟星13号地块、意禾澄庐、四川邦泰璟和朗月以及六安红达现房项目,政务东目前广义库存大约2327套房源,对于一个小版块来说库存量已经很大了。

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再来看看二手房情况,板块内二手房价格算是比较坚挺的,比如信达天御、天下锦城挂牌价约2.4万/㎡,再往南靠近龙川路高铁都市花园挂牌价格2.2万/㎡,建发雍龙府挂牌价3.5万/㎡,整体板块挂牌价格在2.2-2.7万/㎡,与新房价格相近,保值率较高。


包河老城地块

包河区BH202441号地块位于九华山路以南、万罗山路以东,面积53.62亩,规划居住用地,容积率1.8。属于周谷堆片区城中村改造。

包河区BH202442号地块位于休宁路以南、昭潭路以西,面积25.58亩,规划居住用地,容积率2.5。属于仰光片区城中村改造。

这两宗地块都位于包河老城区,都是城中村改造项目,且是毛坯交付,后期大概率包河城市更新托底。

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合肥楼市包河区航拍图

市场方面,之前包河城市更新在老城区拿了多宗地块,但目前在售新盘较少,主要是滨投置地璟玺和滨投置地珺玺。且是纯改善项目,滨投置地珺玺起步196㎡户型,均价在2.5万/㎡,滨投置地璟玺起步143㎡户型,高层均价2万/㎡,洋房2.5万/㎡。包河老城库存主要集中在城市更新项目,前期出让的城市更新项目,目前只上市了两个项目。二手房方面,包河老城区品质差距较大,部分品质楼盘二手房挂牌价格在2万/㎡,而老破小可能就低至8-9千。

省府东地块

包河区BH202443号地块位于紫云路以南、南淝河路以西,面积127.0898亩,规划居住用地,容积率2.2。

该宗地位于滨湖省府东板块,属于义汪片区城中村改造项目,同样实行毛坯交付。之前合肥轨道在省府东连拿5宗地块,从位置来看该地块也位于合肥轨道方兴湖TOD片区开发范围内,大概率也是平台托底。

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市场方面,省府东板块目前有两个项目,在售远大九庐,已经备案的房源价格3.6万/㎡,越秀和樾府据说下个月开盘,价格有可能破4万/㎡。库存方面,远大九庐目前备案了105套房源,还剩402套房源,越秀和樾府规划397套房源,再加上合肥轨道拿的5宗地块,预计将有4千多套房源,整个板块库存将有5千套。二手房方面,省府东板块保利和光尘樾挂牌价2.8万/㎡,江山印、招商雍和府挂牌价2.7万/㎡,紫云赋挂牌价3.1万/㎡,整体来看,次新房价格还是比较坚挺。

蜀山三宗地块

蜀山区SS202405号地块位于长江西路以南、西二环路以西,面积92.211亩,规划居住用地,容积率2.0。

蜀山区SS202406号地块位于西二环路以西、天乐路以北,面积54.3394亩,规划居住用地,容积率2.2。

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蜀山区SS202407号地块位于甘泉路以东、玉镜路以北,面积61.789亩,规划居住用地,容积率2.0。

蜀山05号地块和06号地块是连体地块,也是一直备受关注的烟厂地块,关注度较高。蜀山07号地块临近四季花海。

蜀山老城区目前主要在售项目晶宫山水拾光和招商天青臻境,都位于董铺湖,烟厂地块地价基本与这两个项目保持差不多,销售方面,招商天青臻境整盘备案价格3万/㎡,从目前的备案来看,还是不错的,整体去化9成。晶宫山水拾光备案价格2.6万/㎡,销售相对差较差,目前已取证356套房源,仅备案了60套房源,不足2成。另外还有人才公寓转商品房在售的鸿博园,价格在1.6万/㎡。

库存方面,蜀山区除了运河新城,广义库存约3000套房源,蜀山城投05地块城市更新项目及今年拿的03号地块,这两个项目库存占了一半。


NO. 2|贰

12月瑶海三宗地块出让


除了这次9宗地块外,12月6日合肥还有3宗地块将拍卖。

瑶海区YH202410号地块位于瑶海区临泉东路以南、皇甫山路以东,占地面积85.38亩,规划居住用地,容积率不大于2.4,起拍价815万元/亩,起拍楼面价5094元/㎡。 
  

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瑶海区YH202411号地块位于瑶海区胜利路以东、站前路以南,占地面积22.7569亩,规划为40年商业用地,容积率≤3.0,起拍价382万元/亩;竞买保证金0.2亿。也就是原新鸿安商城地块拆迁改造项目。

瑶海区YH202412号地块位于瑶海区站前路以南、敬亭山路以西,43.8057亩居住用地,产权为70年,容积率≤2.0,起拍价960万元/亩,竞买保证金1亿。也就是合肥客运中心站地块。

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NO. 3|叁

结语


从近几轮合肥供地来看,即便地价降低也无房企报名拿地,说明在当下合肥市场,开发商还是缺乏信心,主要还是因为目前合肥市场处于调整期。

当前合肥新房虽然数据上呈现上涨,但真实市场是在“以价换量”基础上,这也可以从项目的分销佣金上可以看出来。这些降价地块后期入市,对于新房市场也产生不小的冲击,尤其在一些板块竞争压力已经很大,这些项目的入市在价格上更有优势。

对于购房者来说,这些地块入市不仅可以增加选择性,尤其最近供地的地块位置都是核心区,同时,低地价地块相对来说后期新房价格也相对低,无疑也是在减少购房成本。

编辑: 吴阳

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