合肥一地即将启动拆迁，片区内有业主亏本45万甩卖
合肥楼市
王仁华
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近日，瑶海区公布了和平路片区开发征求稿，拟征收土地面积15.5576公顷，这意味着该片区城中村改造又进了一步，同时也意味着又一批拆迁户要来了！NO. 1｜壹
瑶海和片路片区将启动拆迁
和平路片区位于本市瑶海区西南侧，东至东二环路，南至滨河路，西至东一环路-明光路，北至淮南路；主要涉及瑶海区明光路街道、和平路街道、城东街道。片区总面积340.0490公顷，其中农用地2.6686公顷，建设用地336.7668公顷，未利用地0.6136公顷，拟征收的土地面积15.5576公顷。
此前，公共资源交易中心发布《合肥市瑶海区龙岗片区一城中村改造项目等6个项目可行性研究报告编制服务竞争性谈判公告》，其中就曝光了和平路片区详细的拆迁内容。
和平路城中村改造片区：改造范围约 3.35 平方公里，片区四至范围北至淮南路、南临南淝河路，西为东一环路，东为东二环路。主要对片区内陈老岗、韩前郢、姜团池郢、螺西城中村、桥东桥西村民组、李小郢、城东飞地等 7 个城中村地块进行改造，涉及瑶海区和平路街道、城东街道。现状拆迁户数约 1130 户，安置人数约 4594 人，拆迁房屋面积约 29.16 万平方米，征迁改造后可释放土地约 254.88 亩。
另外，瑶海老城区已经确定拆迁的还有胜利路街道片区和桐城路街道片区。胜利路街道片区内拆迁地块包括：赵仓坊、 雷大郢、琵琶地、王湾城中村4个城中村地块。涉及现状拆迁户数约323户，安置人数约1362人，拆迁房屋面积约4.04万平方米，征迁改造后可释放土地约33.5亩。铜陵路街道片区内拆迁地块包括：塘郢、民庄郢、邓小冲郢、钱大塘郢、铜陵路城中村、铜南小高炉集体户、老塘、三八8个城中村地块。涉及现状拆迁户数约611户，安置人数约2833人，拆迁房屋面积约15.99万平方米，征迁改造后可释放土地约171.28亩。
NO. 2｜贰
新房以改善为主
近几年瑶海区发展的重点是东部新中心，相对于而言，瑶海老城区发展相当较慢，以新房市场为例，去年瑶海老城区仅供应了2宗地块，目前瑶海老城区主要在售5个楼盘。
置地中心目前在售二期房源，户型建筑面积107-268平方米，均价约2万/㎡。该项目是置地参考政务区项目打造，而且项目的商业已经确定是华润万象系列，该项目今年首开首开登记刷新合肥超千套首开纪录，可以说置地进驻瑶海老城区大大提高了瑶海老城区新房的品质。
名邦紫庐轩与置地中心同一年拿地，且名邦的容积率仅1.4，同时也是满分竞品质项目，可以说是老城区难得的低密度住宅，项目仅规划3栋楼，户型建筑面积约108-123㎡，均价约2.2万/㎡，但从项目销售来看并不是很理想。中国铁建花语天境也是为数不多的满分竞品质项目，同时也是中国铁建高端语系产品，在售建筑面积约111-143m²，均价约2.1万/㎡。学区虽然是38中，但不是本部，整体学区一般。
项目实拍图
伟星宸ONE临近瑶海万达，紧邻东二环，户型建筑面积109-182㎡，均价2.3万/㎡，单就产品力来说，小区的内部的配置和交付的品质远超周边楼盘，打造的是高端改善产品，从备案的数据来看，推出房源516套，备案了406套房源，去化率将近8成，在当下市场这个去化率算是比较好的了。
伟星长城御澜道与名邦紫庐轩一样都是瑶海区袖珍楼盘，同样规划3栋楼，小高层户型建筑面积142㎡，均价2.5万/㎡，高层户型建筑面积110-121㎡，均价1.8万/㎡。NO. 3｜叁
瑶海老城二手房低至7千，业主亏45万甩卖
再来看看瑶海老城区二手房，相对于其他区域来说，瑶海区整体二手房市场价格波动幅度较小，近几年挂牌价格在1.3-1.4万/㎡浮动，成交价格在1.2-1.3万/㎡，今年瑶海区成交价格已经下跌到1.1万/㎡，主要还是瑶海区大量老旧小区拉低了整体的均价。
作为四大老城区之一，瑶海区有大量的老旧小区，尤其瑶海老城区二手房有大量房龄较高房源，挂牌价格也相对较低，比如新城花园房龄在20年以上，挂牌价格仅7300元/㎡，总体来看瑶海老城区20年以上的房源，基本上挂牌价格在7-8千左右。
即便是瑶海老城次新房，整体的挂牌价格也相对较低。比如龙湖上城一套117.07㎡户型房源，挂牌价仅1.5万/㎡，该项目今年才交付，还未满两年，该项目新房成交价格1.8-2万/㎡，挂牌价格已经破发，就按照最低1.8万/㎡计算，已经亏本3000元/㎡，算下来亏本35万，同时业主还包未满两年的增值税，再算上房贷利率，里里外外这套房源亏本约45万。
NO. 4｜肆
结语
瑶海区和平路片区的城中村改造，以及老城区其他街道的拆迁工作可以改善瑶海区居住生活条件，释放老城区稀缺的土地资源。瑶海老城区的房地产市场呈现出两极分化，新房市场尤其高品质项目仍能占有一席之地，成为改善置业的选择，品质一般的项目，整体销售相对一般。而对于二手房市场，虽然整体价格波动较小，但受老旧小区影响，均价被拉低。购房者在选择二手房时，除了考虑价格因素外，更应注重房屋的品质和未来的升值潜力。特别是那些房龄较高、设施陈旧的房源，尽管价格可能较低，但未来的升值空间也相对有限，甚至存在贬值风险。因此，建议购房者谨慎选择。瑶海老城有着大量的潜在改善群体，尤其那些有着房龄较高的业主，想通过置换的话，二手房处理只能降价，这也导致二手房价格越来越低。
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