揽金86亿!合肥轨道布局省府东,新站商业综合体来了,合肥将迎来一大波低密住宅
合肥楼市
王仁华
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10月31日,合肥土拍落幕,12宗地块,总面积838.85亩,最终被4家国企以底价竞得,总成交金额86.2亿元。
总体来看,本次土拍全部是国企托底拿地,虽然整个土拍没有任何波澜,但还是有两大亮点,一个是合肥轨道重仓了省府东5宗地块,省府东板块将进入TOD发展时代,二是新站将迎来大型商业综合体,对于新站来说是一大利好消息。另外,从本轮土地供应来看,11宗涉宅地块,位置都比较优越,包河5宗省府东地块,1宗淝河板块,瑶海东部新中心3宗地块,庐阳城市更新项目,新站供应的是少荃湖南岸地块,整体来看都是核心合肥核心位置。另外一点就是本轮出让地块容积率都比较低,基本上容积率都在1.8及以下,包河31号地块容积率甚至低至1.3,结合当前计容新规,合肥将有一大批低密住宅入市,得房率或将都在100%以上。NO.1|壹
合肥轨道布局省府东,新站迎来商业综合体
合肥轨道竞得省府东板块5宗地块,包河区BH202430号地块成交单价1650万元/亩,成交楼面价13750元/㎡;包河区BH202431号地块成交单价1280万元/亩,住宅楼面价14769元/㎡;包河区BH202432号地块成交单价1650万元/亩,成交楼面价13750元/㎡;包河区BH202433号地块成交单价1460万元/亩,成交楼面价13687元/㎡;包河区BH202434号地块成交单价1460万元/亩,成交楼面价13687元/㎡,5宗地块总面积404.2亩,成交总金额57.4亿元。5宗地块紧邻方兴湖,位置比较优越,与远大九庐相邻,而远大九庐成交单价2280万元/亩,成交楼面价17100元/㎡,从成交单价和楼面价来看,本轮土地地价都较之前减少不少。而本轮合肥轨道一口气拿下省府东5宗地块,将要打造方兴湖片区综合TOD开发,对于板块来说,尤其省府东宁波路以南片区,将完善板块内的交通和商业配套,对于省府东板块来说确实一大利好消息。合肥城投以1080万元/亩竞得包河区BH202429号地块,住宅楼面价9000元/平米。地块北侧为南淝河,自然景观优越,妥妥的一线河景房,但是南侧为五里庙建材城,整体城市界面较差。
本次瑶海东部新中心出让了3宗地,总面积146亩,均被合肥城投以底价竞得,瑶海区YH202406号地块成交单价800万元/亩,成交楼面价7058.82元/㎡;瑶海区YH202407号地块成交单价950万/亩,成交楼面价5700元/㎡;瑶海区YH202408号地块成交单价950万/亩,成交楼面价6477.27元/㎡。瑶海东部新中心今年以来两次供地,上一次被四川邦泰竞得,地块位于四川邦泰东方雅颂旁边,裕溪路以南,而本次供应的3宗地块都在裕溪路以北,和光峯境周边。但相对于和光峯境地块成交单价1322万/亩,成交楼面价9915元/㎡来说,本次出让的地块地价降了不少。庐阳国投以900万元/亩竞得庐阳区LY202405号地块,住宅楼面价7500元/㎡。该地块位于四里河左岸片区城市更新范围,是庐阳城市更新项目。庐阳城市更新10号地块,由招商招标代建,后期该项目大概率还是代建。新站2宗地块被中国房地产开发合肥公司竞得,新站高新区XZ202405号地块以442万/亩成交,成交楼面价3683.33元/㎡,新站高新区XZ202405号商业地块以112万元/亩成交,均在底价的基础上加了2万元/亩。新站去年没有供地,而今年已经两次供地,今年5月份合肥城建拿下新站02和03号低密度地块,容积率低至1.1,均在少荃湖岸边,而本次供应的地块也在少荃湖旁。少荃湖是新站区重点打造区域,也是合肥九大副城市中心之一,之前中房就在少荃湖北岸拿了地块,将打造的五星级酒店,而本次出让的90多亩商业地块,这将完善少荃湖,乃至整个新站的商业配套。
NO.2|贰
合肥新房、二手房环比暴涨
自9月24日以来,一系列重磅利好政策不断刺激,市场开始出现久违的热销。合肥新房市场在10月份出现量价齐涨。根据第一房研究院AI楼市指数系统统计,截止到10月30日,10月份新房销售24.41万平,较上个月增长了71.3%,成交均价25785元/㎡,环比上涨了7.4%。9月底以来,合肥出现多个现象级红盘,在10月份这些项目成交量暴涨。比如淝河板块中海悦府,截至10月30日已经备案将近300套房源,政务东保利龙川瑧悦10月份备案100多套房源,这两个项目都是计容新规后首批项目,得房率超90%。再来看看合肥二手房市场,截至10月30日,合肥二手房成交2876套房源,较9月份1999套房源,上涨了877套房源,环比上涨43.9%;从周成交套数来看,由原来的每周400多套,增长到现在700套左右,二手房成交量大幅上涨。从成交价格来看,二手房价格持续走低,这也说明二手房以价换量现象依然还是比较明显。NO.3|叁
结语
合肥10月土拍虽然4家国企托底拿地,但结果来看,合肥轨道拿下省府东5宗地块,打造方兴湖片区TOD综合开发,对于板块来说,将弥补省府东尤其是宁波路以南片区交通和商业配套的不足,对于房企来说,这种大片区开发,需要一定的实力,周期相对较长,而且省府板块定位高端改善,对于房企产品也有更高的要求,而且这次出让的都是低容住宅,对于购房者来说,将有更多的选择,但对于省府板块的二手房市冲击也比较大。另外就是新站将迎来新的大型商业综合体,新站一直以来缺乏大型商业,之前的正荣中心烂尾至今不了了之,而本次国企拿地至少有保障。另外从10月份合肥市场数据来看,不论是新房还是二手房市场都迎来大幅上涨,在政策的刺激下,市场需求被激发,但能否持续下去,还有待观察。但不论为何,对于购房者来说,尤其本轮合肥供应的地块都是低容积率,这也将预示着未来合肥的新房将是低密住宅,叠加计容新规,以后的新房得房率将超100%。
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