11月2日，在合肥取消限价后的首次土拍会场上，共拍出11宗地块，面积达到1045亩，成交金额突破百亿，其中滨科城BK202305号地块一举拿下滨湖单价地王和合肥单价地王。而在两周后的今天，合肥再次迎来一次土地拍卖。NO.1丨壹
4宗地261亩，总揽金近32亿
2023年11月20日，合肥土拍4宗地块，分别是高新区商业地块一宗，庐阳区城中村改造项目住宅地块一宗，经开和瑶海各一宗商品住宅用地。本次土拍仍是无限价，不过居住用地竞买人须达到“五没有”条件，即：没有项目“烂尾”、没有“保交楼”任务、没有重大工程质量问题造成严重负面影响、没有项目发生一般及以上安全生产责任事故、没有所属物业公司被投诉较多造成严重负面影响。本次土拍地块整体相对较少，用时较短，累计拍出31.9亿元。高新区GX202306号地为商业用地被中安创谷获取，庐阳区LY202310号地为城中村改造项目，开发商则为庐阳城市更新公司，需无偿移交安置用房，此两宗可不予讨论，而剩余的经开区JK202306号地为皖投以13806.82元/㎡竞得，而瑶海区YH202310号地则被南通亚伦竞得，楼面价为9341.67元/㎡。NO.2丨贰
皖投拿下经开 亚伦再入瑶海
经开区JK202306号地块位于佛掌路与繁华大道交口东北侧，位处明珠广场板块核心位置，繁华大道横贯东西、金寨路纵贯南北。均为城市板块主干道，交通十分便捷；板块紧邻南艳湖和翡翠湖，拥有得天独厚的自然景观，尽享湖居生活的宁静与舒适。随着城市规划的逐步落实，各项基础设施不断完善，生活配套日益丰富，地块价值将不断提升。此次土拍整体热度不及11月2日那场，经开区JK202306号地块据传意向房企5家，分别为安徽置地、招商、皖投、中海、天阜。该地块最终皖投以16.08亿成交，成交单价2025万元/亩，居住楼面积13807元/㎡，溢价率20.54%。该地块出让有一定条件限制，在地块二内商业项目单体建筑主体基础达到正负零前，地块一内住宅预售建筑面积不得高于住宅可售总建筑面积的50%；地块二内商业全部建筑单体主体结构封顶前，地块一内住宅预售建筑面积不得高于该地块住宅可售总建筑面积的80%；地块二内商业整体项目竣工验收后，地块一内住宅预售建筑面积才能达到该地块住宅可售总建筑面积的100%。瑶海区YH202310号地块位于和平路和广德路交口东北侧，位处合肥四心之一的东部新中心板块，定位能级高，规划完善，未来可期。当前周边配套资源优质，周边有合肥一中(瑶海校区)、合肥市和平小学第二小学、合肥市和平小学(瑶海湾校区)、合肥市第二人民医院(广德路院区)、瑶海湾湿地公园等，生活氛围浓厚，居住舒适度高，板块价值潜力大。瑶海区YH202310号地块网传意向房企6家，分别为保利、皖投、龙湖、意禾、天阜、亚伦。最终该地块被南通亚伦以7.1亿成交，成交单价1121万元/亩，居住楼面积9342元/㎡，溢价率18%。该地块出让条件相对简单，地块竞得人须严格按照规划设计条件和批准的规划方案要求，在地块内同步修建12班幼儿园【须全装修交付，幼儿园总建筑面积的平均单方造价原则上不低于5500元/㎡(具体建设方案以审批的规划方案为准)，其中室内装修标准不低于1500元/㎡，装修方案须经瑶海区政府指定单位确认】。幼儿园须与住宅同步交付使用，竣工验收合格后无偿移交，并将不动产权转移登记至瑶海区政府指定单位，涉及的所有税费由竞得人负责缴纳。庐阳区LY202310号地块位于北一环和亳州路交口西北侧，位处庐阳老城板块核心位置，东侧祥源广场、南侧欢乐颂购物中心、西侧和北侧均为居住社区，生活氛围浓厚。周边路网通达，交通十分便捷；合肥市庐阳高级中学、合肥市第四十五中学(长丰路校区)以及合肥市长江路第二小学(栢景湾校区)环伺周边，教育资源丰富，板块价值潜力大。庐阳区LY202310号地块位于城中村改造范围内，属于城中村改造项目，在项目建成后无偿移交庐阳区政府计容建筑面积不少于5.67万㎡住宅用房、0.4万㎡商业办公用房用于实物安置，涉及税费由竞得人负责缴纳。最终被庐阳区城市更新建设有限公司以底价竞得。该地块在建设过程中需同步修建一座12班幼儿园和1班托幼（须全装修交付，幼儿园总建筑面积的平均单方造价原则上不低于5500元/㎡（具体建设方案以审批的规划方案为准，其中室内装修标准不低于1500元/㎡，装修方案须经庐阳区政府指定单位确认)，须与住宅同步交付使用，竣工验收合格后无偿移交，并将不动产权转移登记至庐阳区政府指定单位。剩余的高新区GX202306号地块被安徽中安创谷科技园有限公司以总价1664.24获取，面积仅5.86亩，成交亩单价为284万元/亩。
NO.3丨叁
土地稳中有升 新房供求平稳
纵观合肥市场，近6年合肥土地市场年均供应建面693.6万㎡，年均成交629.5万㎡，供应成交率90.8%。近六年土地市场走势，土地成交量相对稳定，成交价稳中有升。2023年1-10月合肥各区域包河、滨湖、高新以及经开等热门区域，供应成交率接近七成。从楼面价角度来看，滨湖、包河以及经开区等区域排名前列。合肥市区近6年新房市场年均供应619.8万㎡，年均成交611.5万㎡，成交均价17860元/㎡。2023年1-10月供应395万㎡，成交376.9万㎡，成交均价22236元/㎡。整体来看，新房市场年度供求平衡，成交均价平稳攀升。2023年1-10月，合肥市九区新增供应商品住宅价格在2.2万元/㎡以上的房源累计占比达54.9%，较2022年提升10.8个百分点，其中2.2-2.5万元/㎡产品占比 28.5%，比上年高9.2个百分点，1.8万元/㎡以下产品累计占比18.9%，较上年回落18个百分点，整体价格门槛持续提升。 2023年新成交商品住宅地块毛限价取消，新房放松限价，新盘入市价格上涨，区域价格门槛也随之提升，新站、肥东、长丰等热度较低的区域价格变动较小。整体来看，新房市场上2.2万元/㎡以上产品占比过半，新盘价格上涨，多个区域购房门槛持续提升。NO.4丨肆
结语
1、今年合肥取消集中供地，采取零散化供地，小步快跑，让市场和房企都更灵活化；
2、政府提高房企拍地门槛，保证项目开发质量，同时取消限价，让利于房企，提高房企参与活跃度；
3、从土拍结果上来看，随着地块高溢价率成交，后期新房入市价格必将水涨船高，不过参与房企数量也在减少。
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