卷大门、卷示范区、卷实景、卷装标、卷佣金……合肥开发商内卷，楼盘间竞争激烈。王院长本期聚焦：开发商内卷。

NO.1|壹

开发商：疯狂内卷，品质升阶

不得不承认，合肥楼市的打新热已退场，买房人从狂热抢房到理性看房，压力给到了开发商。尤其是普遍2万+/㎡的市区，产品好不一定卖得好，但产品不好肯定难去化。故而，开发商间的内卷战已打响。

1、拼大门。

前有建发“卖”大门，后有龙湖、伟星等房企跟进，当下甚至兴起“尚未开盘先建小区大门”的潮流。

建发雍龙府王府式大门，门楣牌匾由徐悲鸿画院院长蔡德霖大师题写，中间大门为纯紫铜材质。

建发雍龙府大门实景

龙湖翠湖壹号宽约40m的归家大门，造价高达8位数。

龙湖翠湖壹号大门实景

伟星滨江道高度约6米，宽度约59米，辨识度高。

伟星滨江道西大门示意图

近期出圈的当属卓越城新华星耀玥湖，大门总造价超千万，长约60米，高约10.8米，还引入星级酒店的落客环岛设计。

新华星耀玥湖大门实景

2、卷立面。

几乎清一色的公建化外立面，也在做增项，铝板+大玻璃成主流。

比如置地中心干挂石材到顶+大面积玻璃窗+金属铝板线条，创新设计360°四向正立面，局部石材斜切18度经典公益。

置地中心外立面效果图

四川邦泰·东方雅颂外立面全公建化呈现，楼梯创新使用热弯玻璃，轻盈且别致。

四川邦泰·东方雅颂外立面效果图

3、卷示范区、实景、车库。

以前躺赢的开发商连售楼部都懒得盖，一个不起眼的小展厅解决所有；现在先展厅，再示范区、样板间开放，后续还要来一个实景二阶开放，提前展示园林景观和车库。离交付还早，实景前置，砸下一大笔资金。

淝河板块润城中心实景示范区：

这是政务东招商保利臻悦实景示范区：

以及柏堰湖旁观山嶺湖美学示范区：

用车库举个例子，此前使用环氧地坪漆足以成为亮点，而今要有星空顶，覆盖面积越来越广；地下精装入户大堂普遍化，连墙面装饰都很讲究。

高速时代书院实景图

4、卷会所。

在合肥，以前很少有楼盘做会所，往往出现在一二线城市的豪宅项目中，近些年，豪宅标配的会所，越来越多。

比如招商四季臻邸规划会所，包河首家臻会所，面积有1000多平；

招商四季臻邸效果图

邦泰伯益星辰未来的多元轻奢会所，包含恒温泳池、健身空间、静心下沉庭院等。

邦泰伯益星辰未来效果图

此外，还有卷户型、卷装标、卷公区等。需要注意，羊毛出在羊身上，品质内卷的成本由买房人买单，故而同等房价下品质越高，房源性价比也越高，值得关注。

NO.2|贰

受益者：表面买房人，实际开发商

开发商为什么进行品质内卷呢？说到底，还是当下市场决定的。

楼市黄金时代不再，合肥同样如此，伴随着限价盘的退场，新房打新热告一段落。买房人不再痴迷于“买房立赚一个小目标”，清楚地认识到“买房也会亏本”，持观望态度，不愿意使用杠杆。

基于买房人置业转变，开发商也陷入困境。本应该躺赢的热门板块也无法躺赢，需要用更好的作品、更高的性价比来打动客户；区位稍差的楼盘更不能放松，想要保住限价和利润，唯有品质升级，才能破局。

合肥航拍大景

更何况，当下合肥房价整体扁平化，除了滨湖省府板块门槛飙到3万+/㎡，市区其他板块基本上能用2万+/㎡来概括，比如滨湖金融板块、高新蜀西湖板块、包河淝河板块、经开明珠广场板块、庐阳四里河板块、瑶海东部新中心板块等。

这意味着，楼盘的品质对比不仅仅是同板块的四五家楼盘，而是全合肥五六十家楼盘。品质内卷，是开发商保去化、促回款的利器，也是合肥改善时代的新命题。

总的来看，当下打新退场、房价门槛拔高的合肥楼市，要求开发商拿出差异化、高品质的作品。而开发商越内卷，合肥人越能买到好房子。

当下的合肥楼市，各大开发商拿出改善标杆作品，产品主义重回市场。招商近日公布两大臻系新品——天青臻境、四季臻邸，提出臻系的10大全新思考；肥西主城琅悦打造保利悦系2.0升级之作，再掀宋氏美学浪潮；中国铁建花语天境落地全国第五座花语天境，创新“解放”南阳台……随便拿出一个，配置非常抗打，发力点各有不同，留出足够的选择空间。

品质内卷的直接受益人肯定是买房人，居住舒适度升级；其次是开发商，好产品带动成交，房子卖出去、口碑也赚到了。

NO.3|叁

市场：合肥楼市需要好产品

开发商感受到销售压力，开始在产品力上内卷，那么问题来了，若市场行情有变，产品力是否会再次倒退？

王院长认为，答案是，并不会，至少合肥不允许。

合肥天鹅湖航拍

近日，高层定调、住建部发话，楼市政策松绑迹象明显。合肥率先出台新政，但重点并不是限售、限价、限购、限贷、限价等政策维度上的进一步解绑，而是以创新举措促进房地产市场平稳健康发展。

一是大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好蜀山区和包河区各一个试点项目。

二是为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。

三是“城中村”改造是公益性项目，并非营利性工程，大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”。

四是大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，尽全力让市民在安置上更早更快更灵活。

五是试行取消商品房的楼层差价率限制，把定价权交给市场。

六是试行车位、车库与商品房同步办理预售许可证，但严禁捆绑销售。

七是探索房地产项目地下车库整体验收合格，即可办理预售许可证，此举有利于提高地库建设质量，防止赶工期造成地库漏水等问题。

八是落实“全程代办”，全面推进“拿地即开工、开工即开建、交房即交证”。

九是坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，运用“竞品质”机制，探索竞争性谈判出让方式，优先考虑“四没有”的优质房企：即没有项目“烂尾”、没有项目有“保交楼”任务、没有物业管理出问题、没有项目工程质量问题。

十是要以严密制度加强商品房预售资金共同监管，严防资金挪用。

官方明确强调，政策举措成熟一条落实一条，早出台、早落地、早见效。发现偏差，要及时纠正。

字里行间透露出，合肥楼市需要好产品，除了预售新房，还要推进现房销售，“城中村”改造也要注重品质，要好上加好。地下车库等容易忽视的地方，同样要重视，直指赶工期造成的地库漏水等问题。

对于注重产品力和兑现力的房企，也拿出相应的鼓励政策——合肥土拍拟探索竞争性谈判出让方式，优先考虑“四没有”的优质房企。

总之，从竞品质局部试水到全面推行竞品质，从政务、包河2宗现房销售到大胆稳妥推进现房，合肥始终将人居品质放在头等位置，对开发商提出品质高要求。

结语：品质内卷，是楼市的双赢。买房人买到好房子，开发商卖出好成绩，城市收获好封面。楼市向好，需要产品主义坚守者，更需要每一个城市参与者的监督。一个更好的合肥楼市来了，请做好准备。

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