滨湖某高端盘首开，大户型遭抢，小户型捡漏。作为今年拿地首个入市的项目，它标志着合肥房价新格局的初步落成，也代表着新房打新时代的逐步退场。

NO.1|壹

重磅信号，省府开盘没售罄

滨湖某高端盘首开，一次性全推，结果意料之中：不少人摇号中签却弃权，又有不少人等着捡漏，价格拔高之后买房选择更务实。大户型率先被抢，选房结束后等待捡漏的买房人又围攻了较小的户型，最终整体去化近9成。

 是的，没有看错：这一次，省府板块没有“开盘即售罄”。

需注意以下几点：

1、合肥房价新格局的首波试水

作为合肥未明确毛坯限价后首个入市项目，一举定调房价格局，将省府从装修2.8万推向3.3万时代，全城瞩目。户型同样奔着高端改善，最大180㎡，总价400万+，置业门槛明显增加。

即便如此，它还是摇号了，约500人抢213套房，这还不包括那些来不及冻资的意向客户。毕竟，这可是省府，即便价格上涨了5000元/㎡，仍是香饽饽。

2、省府“躺赢神话”不再

要知道省府登记千人摇非常常见，之前高速尚宸院和高速尚如院均是千人以上，登记比例高达1:14，开盘即售罄。而省府某高端盘此次登记比例仅1:2，相较而言降温明显。背后的原因也很简单：价格猛涨5000元/㎡。

纵观合肥楼市，滨湖省府板块位居第一梯队，买房热度极高，是房企的必争之地，也是买房人的优先项。区域新房市场长期供不应求，意向客户数不清，个个都是实力派。

省府航拍

同期登记的楼盘，政务东臻悦售罄，蜀西湖龙湖光年售罄，标志着上一波倒挂限价盘的退场。房价拔升之后，省府不再千人摇，甚至没有卖完，今年拿地的其他纯新盘压力倍增。

接下来，纯新盘分为两大阵营：要不保持房价策略，死磕品质；要不放弃新一轮房价，与区域新房价格靠拢。

3、线上选房与集中签约的创新开盘

此前，合肥摇号盘大多线上选房，再线下签约；省府高端盘创新方式，将公证摇号与集中签约集中在一起，当场选房当场签约，又是周三工作日，对客户的时间和资金要求非常高，摇号未中签的买房人也有机会。

自摇号新政执行以来，叠加口罩因素影响，合肥楼市很久没见过如此声势浩大的线下首开。

一方面，市区摇号登记数据没法“注水”，全都是实打实的数据，没摇号的楼盘花钱雇“托”假热销一眼就被识破，费钱还毫无意义；一方面，热门摇号楼盘不愁卖，开盘即售罄问题不大，即便剩余少量房源，去化数据也非常漂亮。

省府某高端盘摇号首开，线上选房与集中签约相结合，正是对市场的一次试探。就跟非刚需首付由8成降至5成一样，期待达到“开盘即售罄”。

NO.2|贰

纯新盘压力倍增

今年房价格局再变，市区限定装修交付，未明确装修交付，纯新盘也在试探客户的价格接受度。

除了省府，其他楼盘陆续释放放风价，比周边楼盘上涨约5000元/㎡。

省府远大九庐拿地不久，同样在省府，预计价格跟龙湖青云阙差不多，约3.2万/㎡；

环湖CBD板块放风价3.2-3.3万/㎡，比2.76万/㎡伟星滨江道高出5k/㎡，即便价格攻克失败，至少也在3万/㎡；

淝河板块朗拾森屿放风价2.6万/㎡，满分竞品质项目，品质在一期万科朗拾基础上进行升级，价格预计高出3000元/㎡；

东部新中心四川邦泰纯新盘放风价2.1万+/㎡，比伟星东新壹号、远大九璟湾相比，价格预计上涨3000元/㎡；

高新伟星&万科讯飞小镇项目，放风价2.2万/㎡，周边暂无在售新房，起步门槛并不低。

价格上涨的滨湖省府，没了“千人摇”，没了“开盘即售罄”。那么，热度相对差一点的其他区域呢？价格门槛拔高，品质战进入白热化。

1、降成本的路，走不通。

既然房价高了，为什么不降房价呢？事实是，这条路不现实。

今年市区供地，优质地块全都熔断触顶+竞品质，累计诞生21个竞品质项目。

合肥2023年竞品质项目一览

公建化外立面、层高3.15米、绿建三星等层层加码，建设成本比非竞品质楼盘要高，利润空间小很多。房价由成本决定，地价增高、建设成本增高，这也直接导致新房房价逐步高于二手房，失去倒挂优势。

此外，满分竞品质提前框定项目定位，面向高端改善，需要开发商拿出与价格匹配的好产品，而品质都是用成本堆出来的。故而，今年的纯新盘都拿出自家杀手锏，在品质上做增项。

退一万步来说，新房房价不会降，也不能降。它牵一发而动全身，影响面太广，价格持平尚且如此艰难，降价更会引发连锁反应，导致房地产市场“唱空”崩盘，连带着整个经济形势。

2、降门槛的路，也走不通。

假设户型小一点，总价就会低一点，但是这与改善盘的定位又冲突了。以上一波毛坯限价楼盘为例，东部新中心某盘在进行前期调研时，参考瑶海现有市场，谨慎地将主力户型设置在96-121㎡，138-143㎡的大户型占比较少，最终市场证明：大户型一抢而光，小户型去化艰难。

有了前车之鉴，各大改善盘在大户型上发力，直击改善需求。比如滨湖环湖CBD望雲建面220-143㎡，打造洋房住区；瑶海主城一环旁中国铁建花语天境建面约111-143㎡，143㎡占比高。

市区新房普遍精装+大户型，一再刷新普通人的认知。连肥西这波纯新盘也开始卷起来：

绿城·溪山和苑最大户型125㎡

通和伟星·翡翠印最大户型140㎡

邦泰伯益·星辰未来洋房最大户型172㎡

伟星印湖湾最大户型143㎡

龙湖御湖境最大户型190㎡

名邦上河印起步140㎡，最大200㎡

3、降品质的路，更走不通。

合肥全面进入品质时代，竞品质只是基础项，还要求各大楼盘拿出改善旗舰。

去年三批次限定毛坯，毛坯限价有所拔高，各大楼盘在园区规划和公区营造下苦工，打造差异化；今年限定装修交付，产品系+装标都要下苦工，品质已被焊死。

当区域价格2万+/㎡，多一千少一千对买房影响并不大，降品质只会将客户推走。

比淝河为例，目前在售楼盘总价相当，同样的价格，有120分满分竞品质的保利和光熙悦、皖投云启华章和朗拾森屿、有80分满分竞品质的信达观棠，装修、毛坯正面刚，品质起关键作用。

结语：现阶段，买房会亏钱，如利率差、品质差等；拿地也会亏本，品质战下成本猛增，而利润很薄。买卖双方都要冷静和理性，让房子真正为居住服务，提升未来生活的舒适度。

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