扛不住了？滨湖省府板块二手房低价出手，背后的真相是……

NO.1|壹

低价成交！2.3万/㎡竟能买省府

开年以来，合肥二手房低价成交非常多，甚至出现在滨湖省府板块。这究竟是怎么回事，难道连炙手可热的省府都扛不住了吗？

蘭园：“挣扎”143天后降价成交

蘭园一套175㎡四居室挂牌143天成交，原挂牌总价590万、单价33714元/㎡，降价85万，最终单价28862元/㎡、总价505万元成交。近5个月的时间内，房东内心想必非常挣扎，漫长的等待下选择降价妥协。

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据悉，蘭园这套房源迟迟未成交，跟自身情况有关，2楼低楼层，前面是个变电站，不利因素较多，买房人抗性大。

降价脱手是理性选择，历时5个月从3.3到2.8万/㎡，足见当下买房人非常理性。站在房东的角度，这个价格并不亏。参考此前开盘价格，2楼175㎡房源总价最低385.06万，最高415.4万，价差90-120万。去除一些杂七杂八的费用，还剩大几十万的收益。

想当初蘭园还没交付，就有业主挂出5万/㎡的高价，进一步拉高预期。去年8月，蘭园第一套房源3.55万/㎡成交，138㎡总价490万，虽低于业主预期，但相较于2.2-2.6万/㎡的买入价，赚了一大笔。业主透露，该套房源靠近高架西边户，8楼，两梯四户的高层，买家全款包税包3万中介费。

目前，蘭园小区均价37963元/㎡，46套房源正在出售，近90天成交3套，近30天带看多达332次，平均1天带看约11次。而低于预期的房源，大多受限于不利因素，影响价格。

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省府某小区：2.3万/㎡挂牌1天就成交

与蘭园的漫长等待不同，省府另一小区1天就成交，速度相当惊人，背后暗藏玄机。

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这套102㎡的三居室，成交单价23369元/㎡，总价仅240万元。这个价格一夕回到三年前，跟开盘价格几乎持平，甚至“破价”了。毕竟当初开盘之时，装修高层24998元/㎡，毛坯洋房23998元/㎡。

亏本成交，背后真相如何？知情人士透露，该房源低价成交，实际上是内部人操作更名过户。

其实，现阶段类似的低价成交，大体上可归到三类原因：

1、自己人卖给自己人，重新办理按揭，利率从5.88%降至4.1%起，从高利率中解套；

2、中介故意做低价格，P图来扰乱省府业主心态，刺激调价，带动二手房成交；

3、房东急于用钱，低价成交吸引买家关注，尽快换得资金。

省府：挂牌1600+套成交82套

省府板块二手房挂牌量已达1651套，近90天成交仅82套，滨湖瑞园成交8套位居榜首。

合肥楼市制图，侵权必究

其实，省府板块近日成交的房源并不多，奈何关注度太高，每成交一套，无论高价、低价，都会引发围观。

NO.2|贰

风向！二手房成交量下滑

合肥二手房2月成交一路高歌，爆单不断，单周最高近1000套。3月成交明显回落，3月6日-3月12日仅成交700余套，已连续2周下滑。

再叠加省府多个房源低价成交，市场再次陷入观望，置业热度有所回落。

背后还受到以下因素影响：

1、楼市回暖后劲不足。2月二手房成交主要集中在150-200万低总价房源，为新房市场的互补，让部分资金有限但不愿意选择三县或瑶海新站的客群如愿上车。

2、教师轮岗对学区房的影响。为了顺利入学，家长们最迟在3-4月交易落户，但受到学位制、教育集团化等影响，学区房的房价泡沫被挤出，再加上今年3年合肥表态拟于今年正式实施中小学优秀教师交流轮岗，也让部分投资型买房人犹疑不定，迟迟不愿出手。

3、投资杠杆一降再降。口罩原因影响了大多数人的财务选择，从拼命加杠杆回到追求收支平衡。举个例子，若手上有60万，以前倾向于找亲友借点钱，够一够300万以上的房子，而今则选择200万及以下的房源，尽可能多付首付，稳妥为主。

NO.3|叁

注意！买房要谨慎再谨慎

回到买房上，大多数人初次或第二次接触房地产，对于市场的了解并不深刻，甚至连刚需、普通购房资格、交易税费等都搞不清。

容易被低价或高价成交、房价要涨、楼市要火等消息迷惑，看不清楼市迷雾背后的真相。

其实，说到底，无论是投资，还是自住，都需要坚定一个方向——房子是用来住的。按照这个逻辑来选择小区、选择房源，永远不会出错。

比如上面蘭园那套低楼层房源，大概率是打新中捡漏而来，因好楼层被选完而退而求其次，一边犹豫一边自我劝说“2楼也不错，毕竟别人都买不到”。在漫长的挂牌时间里，也曾想过5万/㎡的美梦，最终还是选择一而再再而三让步。

故而，在选择房源时，除了根据生活半径、配套、品质等来框定范围，也要重点考虑不利因素。

1、楼市狂热之时，劝自己冷静。在合肥摇号新政出台之前，全款+捆绑车位横行，买房人被冲昏头脑，甚至花高额号头费买一二楼、买小庙，而今回过头来，大体上腿都拍肿了。

2、楼市低迷之时，给自己打打气。问问自己——不买房会怎么样？如果做不到不买，那就在适合的时机选择上车，未来很远，与其杞人忧天，不如活在当下。

3、房源捡漏之时，请降低期待值。比如已确定千人摇的龙湖光年，摇到就“挣”了100万，但容积率高达3.0；省府高速、中铁摇号开盘，位置极佳，但磨砂窗户影响视野；包河主城翡翠时光1.8万/㎡起，还是精装修，总价180万起，但请做好产权缩水、户型老旧等准备。

NO.4|肆

结语

楼市回暖后劲不足，二手房拼命出货，成交量却有所回落，接下来仍有捡漏的机会。

需注意，低价成交和高价成交参考的是挂牌价，而不是成本价，即便是低价成交，多数都是有相当大的利润空间的。若真的跌破价格，必然有特殊情况。