就在今天，米宅发布了全国热点城市房价数据，合肥各区县房价行情曝光！

　　NO.1丨壹

　　政务3.8万/㎡，滨湖2.97万/㎡

　　合肥各区房价来了！

　　由于新房影响因素较多，所以原文参考部分平台去年12月二手房数据发布，合肥整体约2.07万元/㎡，环比下降0.6%。各区平均房价如下：

　　政务区约3.83万元/㎡，滨湖区约2.97万元/㎡，高新区约2.75万元/㎡，蜀山、经开、庐阳约2.4万元/㎡；包河刚刚突破2万元/㎡；肥西约1.63万元/㎡高于瑶海、新站。

　　图源米宅

　　其中，包河数据可能略低于目前该区新房普遍价格，这可能由于该区有较多老旧二手房成交，拉低了均价；

　　滨湖、高新略高于目前同区域新房价格，也就是我们常说的倒挂；

　　蜀山、庐阳、经开数据基本与新房价格接近，瑶海、新站则略低；

　　政务没有新房对比，尽管该数据与我们如雷贯耳的凯旋门等小区相比明显较低，但这些小区毕竟是标杆，有的甚至有学区加持，所以3.8万/㎡这个数据基本符合实情。

　　刚刚过去的2022年，在多区毛坯限价上调的情况下，整体新房成交均价从2021年12月的约1.9万元/㎡，到去年12月变成了约2.1万元/㎡。但也正是因为部分区域新房限价达到了高位，外加市场并未明显回暖，所以成交量有所下跌。

　　图源第一房研究院

　　整体库存约198万方，按照近一年去化速度计算，去化周期约5.1个月。分区来看，除滨湖、高新这两个一贯热门的区域去化周期小于4个月外，包河、蜀山、瑶海、新站都已接近6个月，庐阳、经开甚至超过10个月。

　　图源第一房研究院

　　NO.2丨贰

　　这些区域，究竟能不能买？

　　目前，合肥部分区域有很多购房者关注，多数区域的评价也是褒贬不一。我们简单分析一下这些区域：

　　1、滨湖、高新

　　一贯热门的区域，预算够就能买，祝愿大家都能中签，但不建议加太高杠杆去买。

　　有一点也值得注意，那就是高新的毛坯限价目前达到了高位，已经与省府一带接近，购房者如果对通勤距离没有硬性要求可适当多加考虑。

　　2、淝河+政务东

　　前者去年主要有润城中心在售，该盘是省府板块楼盘之外，少数坚持非刚需首付8成起的硬气楼盘，但即使如此它仍两次触发摇号。

　　在土拍方面，淝河板块也是能者多劳，去年成功出让了万科朗拾、保利和光熙悦等地块，目前项目间竞争非常激烈。从万科和保利首开摇号来看，板块热度仍然很高，但从它们的非刚需首付比例设定和其他表现可以看出，它们很难像润城中心那么硬气了。

　　图源合肥市自然资源和规划局

　　根据AI楼市数据平台显示，截止到去年12月，包河区整体可售库存量已增至40万方，去化周期约5.6个月。由于目前包河的主要库存来自淝河板块，所以我们基本可以判断，淝河目前已经由原先的供不应求转向了供求基本平衡。

　　事实上，淝河板块之所以能有大量的新房开发空间，很大程度上得益于它是新兴板块，板块内开发较早的翡翠天际交付时间都还很短。

　　所以我对淝河板块的定位是：居住品质很好，毕竟有万科、保利等品牌房企的项目，而且还有很多是满分竞品质，彼此竞争又会刺激开发商提高品质；但潜力要相对客观地看待，毕竟板块还比较年轻，很多配套尚不成熟。

　　此外，部分楼盘周边可能还有一些硬伤，这对改善群体来说可能也是需要斟酌的。而预算有限的刚改和初级改善群体，可以考虑为楼盘的品牌、品质预期、淝河板块靠近主城的区位稍作妥协。

　　政务东目前在售盘仅有招商保利臻悦，毛坯限价约2.36万元/㎡，跟周边二手房绿地御徽等有小幅倒挂。与淝河板块相比，政务东配套成熟度、与主城和政务的接近程度优势都较为明显，只是城市界面稍老。

　　总体来看，政务东虽有靠近政务的优势，但毕竟不是政务本身，它与老城区有一定相似之处，整体较为适合地缘人群和政务置换人群。

　　3、瑶海主城+东部新中心

　　截止到12月，瑶海库存约31.7万方，去化周期约5.3个月，与去年1月基本接近，明显慢于5月限购刚放开时。换句话说，瑶海不限购红利已经被消化了一部分。

　　加上瑶海主城毛坯限价已达到2万元/㎡，东部新中心毛坯限价在去年三批次供地时也达到了约1.7-1.8万元/㎡，目前均属于高位，所以未来去化可能会面临一定压力。

　　瑶海主城目前有很多品质标准较高的项目，比如置地中心干挂石材一做到顶，越秀星汇君澜是满分竞品质项目，所以瑶海主城较为适合地缘性改善群体。

　　东部新中心一批次出让的伟星东新壹号、保利招商时光印象在销售过程中都有较高热度，但当时这两盘加上装修均价才有约1.85万元/㎡，在靠近主城的各个区域中有较大价格优势。

　　而三批次出让的龙湖亚伦学樘府、远大九璟湾毛坯限价则达到了约1.7-1.8万元/㎡，与前文两盘装修均价接近，同时也与主城越秀星汇君澜、文一墨香轩等盘毛坯限价接近，价格优势缩小。

　　图源合肥市自然资源和规划局

　　它意味着东部新中心楼盘会面临主城分流压力，但作为新兴板块，东部新中心的配套显然无法与主城相比，很大程度上只能卖预期。

　　4、运河新城

　　运河新城去年三、四批次集中供地全部流拍，目前显然是处于消化库存的阶段。我们一直说这一板块适合在高新工作、预算有限的刚需自住群体，不适合其他群体，但从高新部分均价约1.8万元/㎡的二手房成交情况来看，相对于运河新城的新房，很多高新刚需可能更愿意买高新老破小来换取生活便利。

　　站在他们的角度恐怕也不难理解：我知道相比较老旧小区，运河新城的新房更有资格谈未来。但家庭经济实力非常有限，未来可能很难买第二套房，现有房子即使涨再多，卖掉了自己住哪？

　　换句话说，运河新城目前面临着相对尴尬的处境。从去年相关报道来看，运河新城目前正加速产业和配套的落位。我们期待这些资源能够尽快兑现，既是促进人口的流入，也是减少运河新城与高新的通行成本。

　　NO.3丨叁

　　结语

　　把去年的四轮集中供地作为长线来看，合肥目前存在着老项目还未售完、新地块就入市的现象，且部分区域毛坯限价提升，无形中给同板块以及更加强势板块的项目抬了轿子。

　　所以对购房者来说，在选择时就要适当思考，同一价格或预算能否买到更加强势的板块，以及自己的价格在板块是否属于高位，避免高位站岗。（广告）