就在今天（12.20），央行公布了12月LPR为4.3%，与前面4个月持平，意味着许多人盼望的降息落空。

　　图源中国人民银行

　　NO.1丨壹

　　存量房贷，将迎来变化

　　与以往月份LPR变化不同，12月的变化受到很多群体关注：

　　首先对存量房贷群体而言，许多购房者的浮动利率会在每年元旦重新定价，参考标准就是前一年12月的LPR。

　　以早期的首套房贷利率5.88%为例，这一利率是在当时的LPR基础上浮动一定几点，即4.65%+123个基点得来的。虽然这123个基点不变，但前面的百分数却会随着LPR变化而变化。

　　所以12月LPR为4.3%，尽管没能进一步下调，但相对于先前的4.65%、4.6%、4.45%还是有了一定变化，意味着很多曾经买了房的群体明年月供也会有所减轻。

　　其次是对潜在购房者而言，如果这一次LPR能够下调，那么未来买房利息会进一步减少。尤其在今年下半年，央行进行了开展了不止一次的中期借贷便利（MLF）操作，而LPR与之的关系正是：LPR=MLF利率+加点，因此有很多专家曾预测LPR到年底有望再度下调。

　　图源财联社

　　NO.2丨贰

　　楼市有望好转，这些房源去化有望加速

　　年底将至，可以说各类主体活动都更加频繁：开发商为冲刺业绩加速开盘，甚至加大优惠力度；购房者考虑返乡置业、年底买房等问题；国家和地方重要会议也对楼市调控提出了要求。

　　那么明年合肥楼市会有哪些变化呢？

　　首先在调控层面，无疑是继续宽松，并且可能会更加有针对性，例如针对某些区域、某种类型群体。

　　权威部门解读高层经济会议时就指出改善预期、扩大有效需求，妨碍消费需求释放的限制性政策要予以释放，解决新老市民及青年人住房问题，合理增加消费信贷。翻译成更加通俗的语言就是：限购、贷款政策进一步宽松，利率很可能进一步下调；地方也会适当出台人才、青年安家支持政策及房票等政策。

　　图源新华网

　　其次是购房者关心的房价问题。合肥新房限价在三批次集中供地时已经有了普遍上调，但由于合肥的在售新房+未入市纯新盘及地块的广义库存量较大，很多房企感受到去化压力，因而三批次供地流拍区域很多。所以滨湖、高新等热度较高的区域，会因为老项目去化较快，让限价上调后的新项目顺利被市场接受；冷门区域则会因为老项目还有大量待去化，使得限价上调后的新项目难以找到市场，表现出高位横盘的趋势。总结一句话来说，合肥明年的房价为“区域间分化+高位横盘”。

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　　12月即将进行的四批次供地中，尽管部分流拍地块毛坯限价有了下调，但相对于已入市的项目还是属于高位，拿地房企只能以时间换空间。

　　在市场热度及购买力层面，随着生产生活逐步恢复正常，这些基本也会缓慢回升。

　　但不同类型的购买力，恢复速度会截然不同，那就是改善购买力恢复会更快甚至有的已经恢复，刚需则会滞后。这一点在润城中心之前大户型房源热度高于小户型、伟星东新壹号大户型房源去化也更好的结果上就有印证。

　　市场热度除了因为区域原因导致滨湖高新热、北城肥东冷，其他处于中间的区域，则会因为楼盘的优劣势及适合群体而有不同。

　　以包河、经开、蜀山（除运河新城）等区域为例，它们普遍以改善为主，所以品牌、配套等各方面都有优势的项目会更容易吸引购房者，典型的就是润城中心。而周边有明显硬伤、配套不够好、城市界面不够新的楼盘对改善人群来说就会很鸡肋。这种楼盘如果能够有非常强大的品牌优势，那么部分刚改群体可能会因看中品牌但自己预算又有限而委曲求全，意味着这些楼盘的小户型房源会更容易去化，但大户型房源还是会面临刚需够不上、改善看不上的尴尬处境。

　　二手房市场方面，由于挂牌量已超10万套（网传13万套），有专家表示现在合肥可能每挂牌8套才能成交1套，这1套可能还是降价出手的。

　　而在合肥二手房中，房龄5年以内的不足10%，5-10年的只有20%左右，剩下大部分房源房龄都在10年以上。

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　　在二手房库存量大、新房也不断入市的情况下，二手房要想出手，它也必须有某些亮点，让购房者愿意委曲求全。例如改善小区中，信达公园里、置地栢悦公馆等品质、周边配套和环境都比较优质的小区，其优势大致能够与新房抗衡；老旧及回迁小区，则需要有足够显著的地段优势，部分购房者可能会出于通勤和生活便利的需要而接受，高新区的永和家园、永和南苑、兴园小区、博澳丽苑就是典型；而新站等地段普通、新房库存大的区域，除少数有配套优势且房龄新的小区外，多数二手房都只能靠压低价格与新房竞争。

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　　NO.3丨叁

　　结语

　　近期官方不断推出楼市利好政策，运河新城等区域的大建设进度也在加快，这对市场下行压力会产生对冲作用，我们也有理由相信未来市场会好转。

　　但毕竟楼市早已进入存量时代，所以不管新房还是二手房，购房者都要想清楚自己买它图啥。因为大部分房子都不是完美的，多数购房者在预算有限的情况下很大程度上都可以认为是委曲求全，那就千万要找到让自己委曲求全的理由。（广告）