也许，瑶海区的热度真的是要起来了！

　　NO.1丨壹

　　瑶海越秀首开，销售超7.6亿

　　就在今天（9.25），瑶海主城区的越秀星汇君澜开盘了。现场坐满了购房者，从照片和视频来看，大约有近700人选房。

　　图源越秀合肥

　　此次首开楼栋为A1、A2、A3、A5，共348套房源，均价约2万元/㎡，先前登记通过有439人，虽未摇号但热度仍然很可观。

　　置业顾问朋友圈发布海报显示，该盘首开成交了超7.6亿。按照项目备案均价约2万元/㎡、首开中位户型约120㎡来算，这一销售额大约相当于316套房源。对比房源套数来看，去化率大致为90%。

　　越秀星汇君澜能够热销，其亮点我们先前也有介绍，包括一环旁主城区的地段，2号线+4号线、宝业东城广场、花冲公园等配套相对成熟，国企开发，满分竞品质等。

　　同时项目装修标准也很高，新风系统、地源热泵、地暖三大件齐全且地源热泵比常见的中央空调会更柔和，卧室为实木复合木地板，厨房配备油烟机、燃气灶和嵌入式洗碗机。

　　NO.2丨贰

　　伟星千人摇，东新竞品质

　　置地时隔多年重回瑶海

　　同样在近期，瑶海的房地产市场还发生了以下几件事：

　　1、保利招商时光印象、伟星东新壹号在今年首轮集中供地时都未触发竞品质，但它们入市后都有较高热度，尤其伟星东新壹号当时延期出让，此次首轮登记竟触发了千人摇；

　　2、第三轮集中供地中，瑶海9-10号两宗地块进入竞品质阶段，一直坚持重仓滨湖的置地此次居然竞得了电机厂11号地块。

　　需知11号地块有代建幼儿园的要求，并且要建150米标志性建筑、2万方星级酒店、8万方购物中心，还要对地块内工业建筑进行改造后整体运营，这对开发商而言都是非常高昂的成本。

　　再对比其他区域，同样是主城区，庐阳的佳源誉和湾先前屡次0登记，与瑶海主城现在的热度天差地别，仿佛并不符合多数人对庐阳和瑶海的热度排序。

　　我认为以上这些现象反映了以下三点：

　　1、现在的市场预期相对于佳源誉和湾登记时有所好转，毕竟去年下半年以来，全国上下不断出台各种利好政策，对市场多少会起到止跌作用。

　　图源合肥市住房保障和房产管理局

　　2、瑶海区自放开限购以来，新房市场有所改善。今年1-8月新房供应套数少于新站和蜀山，价格优势也并不及新站，但成交量套数却位列9区之首就很能说明问题。

　　数据源自第一房研究院，侵权必究

　　3、如果单独将越秀星汇君澜与佳源誉和湾的产品类型对比来看，佳源项目有底复拉低均价，标准层总价已直逼滨湖，面临滨湖的分流压力。

　　图源合肥市发展和改革委员会

　　NO.3丨叁

　　高新不摇号，小庙流拍，肥西送升级包

　　合肥楼市风向反转了？

　　除了东北片区的瑶海，我们还可以观察一下西南片区近期的动态：

　　1、高新区乐富强文宸悦府最后2栋楼76套房源登记，均价仅1.7万元/㎡左右，在高新区价格优势十分显著，但登记成功的竟只有48人；

　　2、运河新城在今年前两轮集中供地都触发了竞品质，但这次土拍3宗地竟全都流拍；

　　3、经开区首轮集中供地出让的尚泽、远大、邦泰地块全都满分竞品质，第二轮集中供地仅有皖投08号地块竞品质且不是满分，第三轮集中供地只有龙湖11号地块出让，热度不断走下坡路；

　　4、肥西潭冲河南片区某盘今年上半年深夜首开，还绑定升级包，将均价拉高到1.9万元/㎡，近期据说2000元/㎡升级包直接赠送，间接将均价压回1.7万元/㎡的水准。

　　这些现象背后的原因也不难理解，很多供求方面的原因与新站长期的状态也非常类似：

　　1、乐富强悦湖熙岸尽管产证属于高新，但它稍微往西一点就是运河新城，且周边分布了地铁2号线车辆基地、候店后勤保障基地、马牌轮胎等太多不利因素；

　　2、运河新城、经开目前都已有多个项目集中，开发商此时拿地未来会面临非常激烈的竞争；

　　3、肥西潭冲河南一带今年上半年仅有那一个盘在售，且板块很多二手房均价都已达到1.8万元/㎡，现在同板块的光明悦却已毛坯房约1.55万元/㎡的价格突然杀出。

　　因此，私认为当下板块热度的变化，非常类似于拉锯战，轮流抢占山头，你方唱罢我登场，并不能完全代表合肥整体风向指向哪里。

　　况且，即使当下热度有所提升的瑶海，同样出现了楼盘登记人数尴尬、需要动用分销的情况。这就反映出当下市场竞争激烈、内卷严重，购房者有必要、同时也有机会选择更加优质的项目。

　　毕竟，目前新房有倒挂的楼盘非常少，有预期且能让多数人相信的板块同样很少。加上众所周知的二手房成交困难，而今天的新房，未来交付后就会变成二手房！

　　所以对于购房者来说，与市区的距离、配套、品牌及物业等因素在过去可能是总体得分高就行，但现在恐怕是缺一不可，除非它价格低到你难以拒绝。

　　那么在预算和通勤距离适合的情况下，个人较为推荐滨湖保利中交越秀天珺、高速尚宸院，高新高速信达时代星河，包河保利和光熙悦、保利珺悦，蜀山金隅中交山湖云筑、龙湖怡康湖城大境，瑶海越秀星汇君澜、伟星东新壹号，新站招商奥体公园，肥西龙湖揽境、和悦云锦等盘，因为这些楼盘基本都有相对较强的品牌实力和物业服务，地段和配套相同的情况下更容易带来房子品质的提高。

　　NO.4丨肆

　　结语

　　当下的市场，变化可谓微妙，一方面曾经被认为冷门的区域现在热度提升，但另一方面越来越多的区域内部也出现了摇号与登记人数尴尬并存的情况。

　　它反映出一个楼盘的产品类型、板块预期、品牌实力在所属区域购房者心中的地位。

　　也正因为如此，我们才反复强调品牌、地段、配套等因素缺一不可，并且选房要尽量向改善特点强的楼盘靠拢。

　　至于规划和产业，个人认为虽然有必要关注，但它仍然排在以上因素后面，因为未来的东西有很大不确定性。就拿政务滨湖来说，它们能有今天的地位，板块轮动、城市规划恐怕只是第二位因素，第一位因素是什么，我们都心知肚明。（广告）