编者按：以往的9-10月都是楼市的“旺季”，被称为“金九银十”，许多楼盘都会选择在此时入市，今年也不例外，合肥有超20个楼盘已在开盘路上。这就需要购房者擦亮眼睛，分辨出真正品质可靠、板块宜居的楼盘。今天，我们将带大家分析经开区的两大楼盘——尚泽明珠中心、远大上湖居。

　　NO.1丨壹

　　小房企做改善大宅，能否承桂冠之重？

　　之所以会将尚泽明珠中心与远大上湖居对比，是因为它们都是今年首轮集中供地的满分竞品质楼盘、都在经开区，同时开发商也都是安徽本土房企，因而它们非常有可比性。

　　在此，我也明确提出我的结论：它们作为本土房企，基本不用担心“跑”的问题；但同时它们也都是中小房企，在改善产品方面的开发经验有待加强。

　　今年3月22日，第一轮集中供地的竞品质结果出炉，当天我们就发起了“您认为哪些房企品质可以放心”“您认为哪些房企品质需要加强监督”的投票，数据显示：

　　1、在“您认为哪些房企品质可以放心”的投票中，尚泽、远大都仅得5票，约占投票总人数的1%；

　　2、在“您认为哪些房企品质需要加强监督”的投票中，尚泽为183票，远大为136票，在竞品质拿地的房企中仅次于安徽天阜、阜阳绿城这两个首入合肥的房企。

　　（以上内容，详情可阅读《刚刚！置地、保利、高速滨湖再拿地，越秀首进合肥，龙湖小庙再落子！》）

　　再了解他们过往在合肥开发的项目，才发现这一结果并不奇怪。

　　先说尚泽。去年4月，合肥某知名博主实探了经开区尚泽紫金公馆，发现小区绿化率较低且很大部分被车行道和停车位占据，且使用了大面积植草砖。此外，物业保养也相对缺失，很多草坪都已斑驳露出大片黄土。

　　不仅如此，紫金公馆还受到过绿化未更换、防火门破损、电梯故障等问题的投诉。

　　图源人民网领导留言板

　　尚泽大都会也曾被投诉夏天梅雨季节，主卧墙体受潮发霉。

　　图源人民网领导留言板

　　再看远大。它是六安房企，目前为止在合肥的项目仅有经开区远大尚林苑。但仅仅这一个楼盘，也曾被投诉车库路面破损迟迟未解决、房子从交付起持续六年漏水等问题。

　　图源人民网领导留言板

　　然而，正是这两个过去一直以刚需盘为主的小房企，这次都将开发改善大宅。

　　据悉，尚泽明珠中心户型面积约115-124-128-146㎡，远大上湖居户型面积约143-182㎡，并且它们都是满分竞品质项目，显然都是要打造高端改善产品，对品质、物业各方面都提出了很高要求，不知这些小房企能否承受桂冠之重。

　　在项目成本和利润空间方面，远大上湖居为纯住宅地块，开发商还能有相对正常的利润空间；

　　而尚泽明珠中心75.05亩地块中，商业商务金融用地达到了40.09亩，剩下34.96亩商住混合用地中，商住比还要达到2:8。

　　换句话说，尚泽地块只有少部分能够建住宅获取利润，大部分地块都要用于建设商业、商务金融等业态，即使能出售也难以预测其去化周期，开发商的利润空间被显著压缩。

　　需知开发商不是慈善家，其生存发展的前提就是盈利。一旦利润空间不足，即使前期承诺的规划、材质各方面满足120分竞品质标准，后期交付能得多少分也难以预判。

　　NO.2丨贰

　　明珠广场VS南艳湖，谁更胜一筹？

　　从板块来看，尚泽明珠中心和远大上湖居分别位于明珠广场板块和南艳湖板块。

　　明珠广场板块有靠近政务区承接外溢的优势，同时也是发展较为成熟的片区。主要配套包括正大广场、百乐门、置地等项目将建设的商业、安徽国际会展中心、金寨路、徽园、海洋世界、安医大二附院等，商业较为丰富，人流量大。

　　南艳湖板块的优势主要体现在景观资源，主要配套包括南艳湖公园、海恒商业街等，同时这里还有清华大学公共安全研究院、哈工大机器人研究院等高端产业。但这里也有海尔工业园、佳通轮胎、美的工业园等不利因素。这里一大预期是靠近骆岗公园，未来可能有机会受到骆岗公园的辐射外溢。

　　代表性二手房中，两大板块的成交均价基本都在2.3万元/㎡左右。尚泽、远大约2.1万元/㎡，预计约2.5万元/㎡的入市均价与之相比，并无所谓“倒挂”，价差也基本接近，说明两个板块价值认可度基本接近。

　　数据源自第一房研究院

　　在未来预期方面，个人认为明珠广场兑现时间会短一些，因为这一板块能承接政务区外溢，且该板块部分商业商务金融业态已经开始建设；南艳湖由于邻近骆岗公园，未来空间会更大，但兑现周期会稍长，且南艳湖由于工厂较多，一定程度上会成为板块价值的硬伤。

　　对于近期远大上湖居触发摇号，我想说的是：先前同板块的皖投云锦台登记时，约120㎡起步的户型面积相对远大上湖居约140㎡而言稍微下沉一些，即使这样仍未触发摇号。此次远大上湖居摇号，难道其热度真的比皖投云锦台高吗？

　　要知道，该盘户型面积决定它只适合高端改善群体，而经开区的产业类型，决定区域内的改善群体只是少数，除非该盘能吸引全合肥的购房者。

　　更重要的是，该盘仅登记了98套房源，通过登记人数为155人，比触发摇号的标准仅多了8人，即使这155人都是真实的购房者，此一登记结果仍有很大的侥幸成分。

　　NO.3丨叁

　　结语

　　不可否认，满分竞品质的确是楼盘的一大卖点，因为一方面它说明项目所在板块热度较高，另一方面也意味着项目在层高、外立面等方面的要求会更高更明确。

　　但回归品质初心来说，项目的品质能兑现好，与开发商自身的能力、物业服务水平也有很大关系，就像我们即使把宝马车的各种材料提供给普通代步车生产厂家，其生产的汽车恐怕还是无法与宝马相媲美。

　　尤其目前经开区几乎所有新盘都以改善为主，未来无论是自住还是出手，品质都会成为重要一环。这就需要购房者擦亮眼睛，切不可被某些宣传迷惑而盲入。（广告）