作为长期热门的区域，滨湖的二手房经过一段时间的高热、冷却后，近期发生了哪些变化，未来又会有哪些趋势呢？

　　NO.1丨壹

　　蘭园3.55万元/㎡，万科蓝山3.3万元/㎡

　　滨湖各小区房价曝光！

　　经过盘点，滨湖主要二手房近期成交量及成交均价如下：

　　数据源自第一房研究院

　　从以上数据，我们可以看出：

　　1、先前被人热议的禹洲绿城蘭园交房挂5万元/㎡、恒基旭辉铂悦天汇交房挂6万元/㎡，近期由于蘭园某套房3.55万元/㎡成交，后续许多业主便参考这一标准挂价，预期整体下调。

　　2、滨湖129个小区中，仅有少数小区90天成交量能达到5套以上，它反映出目前二手房市场尽管相对于之前普遍遇冷的情况有所好转，但成交困难的情况仍然非常严重。

　　3、滨湖桂园、滨湖世纪城下属小区成交3套以下的情况非常普遍，只有少数小区过去90天成交勉强达到了5套，说明此类小区由于房龄等问题（部分甚至是回迁房），基本已经失去了流通性。

　　4、在过去90天成交量超过5套的小区中，多数成交均价低于2.9万元/㎡即滨湖当下新房均价。

　　少数超过这一均价的小区中，信达公园里、中海滨湖公馆、保利海上五月花B区均位于环湖CBD板块，它们以往的成交量也一直较为稳定，这可能是由于环湖CBD板块的配套、环境、文旅等优势较大，外加部分小区有房龄和品质优势，一定程度上更容易被市场接受。

　　其他成交均价高于2.9万元/㎡的小区中，碧桂园中堂、佳源巴黎都市四期、蓝鼎滨湖假日枫丹园位于省府西板块，书香门第西区、春晖园则属于46中+师范附小学区，一定程度上也反映了板块发展成熟度、教育资源对二手房成交的推动作用。

　　NO.2丨贰

　　网红小区横盘、成交难

　　投资客崩了

　　对于滨湖目前二手房的趋势，我们挑选部分小区加以分析。

　　省府板块网红小区万科蓝山一期挂牌价去年持续下降，反映了房东预期的走低。今年可能由于所谓“金三银四”到来，挂价重新太高，但4月之后即使有滨湖二手房房贷限购等有好的政策，二手房挂价还是不断下降，这也可能是由于部分房东希望趁政策红利期能尽快出手。

　　数据源自第一房研究院，侵权必究

　　再从成交价来看，在目前的市场行情下，二手房成交均价横盘严重，且多数情况下都会低于挂牌均价，万科蓝山一期普遍就低1000+/㎡。9月成交均价略高于挂牌均价，但由于9月才刚刚开始，所以实际均价还有待后期出炉。

　　数据源自第一房研究院，侵权必究

　　其季度成交量更是只能用尴尬形容，5套即巅峰。尽管过去90天成交了3套，但7-9月目前仅成交1套，只能看9月后续是否还能成交。

　　数据源自第一房研究院，侵权必究

　　我们再看环湖CBD板块的高端改善小区信达公园里，其挂牌均价在去年市场低迷的情况下波动非常小，这可能是由于小区户型面积普遍较大，居住属性大于金融属性，所以不会有那么多投资客降价抛售。但小区今年以来竟连续上涨，不排除可能是小区认可度的确很高，但个人猜测可能是受蘭园、铂悦天汇等小区浮夸挂价影响，希望拉高预期。

　　数据源自第一房研究院，侵权必究

　　当然，可能也正因为挂牌价高，所以小区实际成交均价往往低于挂牌均价约5000元/㎡，不过该小区成交均价还是稍高于万科蓝山一期。

　　数据源自第一房研究院，侵权必究

　　不过，可能也是由于前文说的小区金融属性相对弱化，所以买入该小区的业主多是为自住而来，因而其季度成交量同样较少，即使在去年1-3月楼市火热期也只成交了6套。

　　数据源自第一房研究院，侵权必究

　　NO.3丨叁

　　滨湖二手房未来会如何？

　　对于这个问题，我们不妨注意几个现象：

　　1、滨湖目前有保利中交越秀天珺等竞品质楼盘在售或将要入市，它们有较高的品质标准，未来无论是居住体验还是小区环境、感官、房龄也都是碾压当下滨湖二手房的。

　　2、骆岗公园新的规划增加了73.28公顷居住用地，按照容积率2.0、每套房140㎡计算，预计将建10468套房源，怕是几年都卖不完。要知道骆岗公园在合肥城市空间规划中的级别高于滨湖，并且它与滨湖的距离非常接近。

　　图源合肥市自然资源和规划局

　　以上2点，无疑是让滨湖二手房未来有了更多实力强大的竞品。

　　当然，有两点对滨湖二手房而言可能是有利的：1、未来骆岗公园住宅地块出让时，可能会像政务区八二一地块那样要求现房销售，从而让新房延缓3年入市；2、骆岗公园新房价格，不一定会低于滨湖二手房。

　　然而，滨湖和骆岗公园都是高端改善为主的区域，此类客户群体恐怕很难因为滨湖二手房有价格优势而放弃骆岗。所以，个人认为滨湖二手房未来可能有以下趋势：

　　1、房地产回归居住属性，环湖CBD、省府西等配套兑现相对成熟的板块会稍显强势，省府中轴、省府东等配套相对欠缺的板块则大概率有价无市；

　　2、改善居住属性相对较弱的二手房，包括房龄老、户型小的房源无论曾经多么热门，未来都会失去流通性，而改善居住属性强的小区可能短期会逆袭；

　　3、在未来骆岗公园地块出让前，滨湖部分业主可能会通过降价等形式力求二手房尽快脱手，既有可能是为了解套，也有可能是希望能变现后“打新”骆岗。

　　NO.4丨肆

　　结语

　　对于滨湖的价值，我从来都是看好的，但也正是由于曾经市场预期普遍过高，导致滨湖当下横盘、有价无市的现象非常严重。

　　因此，对于预算相对充足的购房者来说，滨湖是置业优选的确没错，但对于滨湖很多二手房还是要尽量慎入，避免高位接盘。

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