终于，全国70城4月房价公布了。

　　合肥二手房成交均价环比下降0.8%，降幅超过2021年以来任何一个月。

　　NO.1丨壹

　　均价约1.86万元/㎡，合肥4二手房连跌8月

　　从国家统计局公布的整体数据来看，4月商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。

　　新房方面，成交均价环比和同比下降城市分别有47个和39个，分别比上月增加9个和10个。其中，合肥新房销售价格环比下降0.1%，同比下降0.5%。

　　图源国家统计局

　　二手房方面，成交均价环比和同比下降城市分别有50个和56个，分别比上月增加5个和9个。其中，合肥二手房销售价格环比下降0.8%，同比下降1.8%。

　　图源国家统计局

　　据第一房研究院监测，合肥4月二手房成交均价约1.86万元/㎡，新房成交均价约1.85万元/㎡。

　　值得注意的是，合肥二手房均价已连跌8个月，并且此次的环比跌幅，超过了2021年以来的任何一个月份。

　　数据源自国家统计局，第一房研究院制图，侵权必究

　　结合先前我们对合肥二手房市场的摸底，我认为有以下方面原因：

　　1、受突发状况冲击，整体经济形势下行，购房者预期走低，不敢随意入手。从第一房研究院监测数据来看，合肥4月二手房成交1005套，也是今年前4月中最少的。

　　数据源自第一房研究院

　　2、合肥大部分区域目前仍以新房市场为主，新房中即使是改善区域，单价也普遍低于3万元/㎡，高价二手房成交非常困难，更多成交量由房龄较老的低价小区支撑。

　　尤其是今年3-4月，合肥市区有大量新房入市，供应量连续猛增，高价小区就更加失去了竞争力。

　　数据源自第一房研究院

　　NO.2丨贰

　　对比长三角4市：合肥跌幅稍大

　　我们不妨再将合肥与长三角其他城市加以对比：

　　新房方面，合肥的环比跌幅在长三角5座城市中处于中等水平；但在同比方面，合肥却是唯一下跌的，可能有以下原因：

　　1、合肥城市发展水平弱于上海等城市，对高收入、高消费群体吸引力稍弱，市场下行时很多高价盘都滞销，甚至有的盘屡次0登记；

　　2、合肥2021年4月“打新”热度较高，滨湖、高新、包河等高价区域成交量较高，而今年则有所减少。

　　数据源自国家统计局

　　二手房方面，合肥无论同比还是环比，跌幅都是最大的，原因可能主要包括城市发展程度、高价二手房滞销等方面。

　　数据源自国家统计局

　　NO.3丨叁

　　滨湖2.5万元/㎡，高新1.87万元/㎡

　　合肥各区成交透视

　　具体到合肥各区县来看（政务没有新房，三县数据缺失，统计以合肥8区为主）：

　　1、合肥9区4月成交量仅有31万方，与2021年4月的85万方相比明显缩水；

　　2、包河成交1027套、129103㎡，领先其他区域；

　　3、高新区由于长期“房荒”，加上龙湖光年由于商业进度要求需明年入市、高速信达时代星河尚未入市，因而仅有20套成交，且这些成交量由乐富强悦湖熙岸、金鹏麓山院等入市较早的小区支撑；

　　4、庐阳2021年4月成交量高于蜀山，而今年则较为弱势，这是由于去年4月蜀山区仅有运河新城的上坤云栖麓、龙湖文德璟宸天著在售，而今年蜀山供货量增多，庐阳则出现了去化困难、推盘青黄不接的情况。

　　数据源自第一房研究院

　　在各区新房均价方面，滨湖新房均价约2.5万元/㎡最高；

　　高新由于龙湖光年等盘没有推盘，区域均价被拉低，约为1.9万元/㎡；

　　庐阳由于老城区成交困难、四里河4月几乎无新房供应，只有庐阳北部片区入市较早的楼盘艰难销售（包括底复房源），成交均价约1.5万元/㎡；

　　蜀山由于城改万科观山隐秀、文一云湖轩等2万元/㎡以上的楼盘成交，均价达到约2万元/㎡，较去年有所上涨。

　　尽管当下利好政策不断出台，但市场仍然不温不火，我认为有以下几方面原因：

　　1、影响房地产市场的不只是政策，还有经济形势、购房者收入等方面。在各种不利因素冲击下，很多群体能有稳定收入就已经很不容易，买房有可能面临房贷不能按时还的风险。

　　图源合肥市人民政府发布

　　2、政策传导到市场有滞后性，无论是限购门槛降低还是利率下调，都是5月以后的事情，市场短期内仍然在保持惯性下行。

　　3、去年下半年以来，尽管市场有过回温现象，但多数区域冷却现象仍然很明显，使购房者对未来预期走低，没有刚性置业需求就不轻易买房。

　　NO.4丨肆

　　结语

　　与去年的4月相同，今年的4月也迎来了楼市调控方向的转折；不同的是，今年的4月市场明显遇冷，成交非常困难。

　　好在限购放松、利率下调 等各种利好已经传出，部分新房、二手房已有回温的迹象。特别是各项基础设施建设的铺开，也有利于提振经济、促进更多区域配套的完善，增强区域吸引力。

　　图源合肥市公共资源交易中心

　　在当下这种时候，先回温的区域、板块、楼盘，无疑是热点，值得购房者重点关注。

　　在此之外，我也想补充几点选房建议：

　　1、开发商品牌仍然很重要，国企、央企、资金稳定的民企是关注重点；

　　2、预算400万以上群体，大可等置地上玺、置地栢悦书香、5宗竞品质地块等项目入市，这些盘的区域、品牌、品质预期都不必多言；

　　3、预算约350万的群体，个人建议关注保利中交和光逸境、联发滨语听湖、远洋水木华著（清华附中预期，实际以学区确认函为准）、高速信达时代星河等盘，它们在同等预算的楼盘中有区域或稀缺资源优势；

　　4、预算约250万的群体，建议关注招商奥体公园、龙湖上城、龙湖天玺等盘的小户型房源；

　　5、预算200万以内的群体，建议关注国贸璟原、高速时代书院等盘的小户型房源。（广告）