编者按：2022年首轮集中供地，是合肥普遍进入竞品质时代的开始。第一房新媒体发起的房企品质投票得到了广大网友热烈响应，大家通过投票、留言等多种形式表达了自己的观点，流露出对新房品质巨大的期待。那么，这些拿地房企未来在兑现品质的过程中，在成本、房企能力等方面有哪些优劣势？从今天开始，第一房新媒体、第一房研究院将带您持续深入解读首轮出让地块和拿地房企，让广大购房者对这些新盘的品质做出更加科学、多元的预判。

　　3.17竞品质土拍中，高速继高速时代广场、高速时代城、高速时代公馆之后再进滨湖，竞得了招商雍和府南侧02号地块、置地上玺西侧03号地块。我们今天就带大家解读。

　　NO.1丨壹

　　深度解读：本土房企高速

　　高速是一家安徽本土国企，先前在合肥开发过高速时代城、高速时代公馆、高速时代首府、高速中央公园、高速蜀西湖畔、高速翡翠湖畔、高速时代御府等盘。

　　其中，高速时代城位于省府板块，目前整体均价约3万元/㎡。尽管二手房溢价略低于板块均价，但小区毕竟是2014年交付，房龄较老。加上彼时省政府还未搬迁至滨湖，高速时代城入市价格不足5位数，现在的二手房溢价属于正常水平。

　　高速时代公馆位于环湖CBD板块。据第一房研究院统计，该小区过去90天成交均价约3.4万元/㎡，明显高于板块均价。

　　新站区的高速中央公园在去年交付，当时曾被合肥日报、合肥新闻联播作为贯彻“9631”制度的典范。7月22日，时任合肥市住房保障和房产管理局党组书记、局长前往高速中央公园项目，实地调研商品房销售和开发企业“9631”制度执行情况。

　　现场调研结束后，调研组召开了房地产开发企业座谈会，房管局对高速中央公园等项目强化内部管理、平稳有序交付给予了肯定。

　　图源合肥市住房保障和房产管理局

　　此外，包河区的高速时代首府在2020年交付，这是安徽首个试点“交房即交证”的项目，它不仅方便购房者，还可以有效避免发生以往部分房地产开发商挪用、占用购房人办证税费的问题。

　　图源新华网

　　梳理高速过往在合肥的开发表现，我们可以看出，本土国企的身份是高速一大优势。主要体现在：

　　1、有安徽国资委背书，相对于民营企业而言，交付安全性有先天优势。尽管部分二手房没有一些网红小区那么热门，但其品质和溢价相对于同时期、同板块小区来说，基本还是说得过去的。

　　2、本土房企正常情况下都会深耕合肥，因而会更注重自身形象，物业服务也能延续，与某些“打一棒就跑”的房企有本质不同。

　　3、对新出台制度的贯彻，可以更加直接地受到政府指导和监督。

　　NO.2丨贰

　　滨湖连落双子，利润空间如何？

　　鉴于滨湖地块都有多家房企摇号，开发商大概率都按满分标准投报。

　　从目前较为普遍的建造成本来看，一般住宅造价约为3100元/㎡，保障性租赁住房、幼儿园、商业造价约为3000元/㎡，代建公园绿地成本约为2800元/㎡。在当下合肥新房普遍装修入市的情况下，房屋往往要加约1200元/㎡装修成本，竞品质房屋还要加上约1900元/㎡的成本。

　　也就是说，竞品质住宅造价约为6200元/㎡。下面，我们分别对两宗地块利润进行分析（注：文中仅根据简化模型测算，读者朋友如果了解这方面的数据，可在评论区留言纠正）：

　　02号地块：

　　共46.1亩，容积率2.2，参考容积率相近的联发滨语听湖来看，预计该盘将建高层、小高层为主的社区。

　　楼面价13636元/㎡，加上前文造价，成本价为19836元/㎡。好在没有代建要求，则住宅总成本约为13.4亿。

　　项目需配建15%保障性租赁住房，意味着只有85%的住宅可以出售。毛坯限价24670元/㎡，预计入市均价约28670元/㎡，则可售部分总价约16.46亿。地块利润率约为22.4%。

　　03号地块：

　　居住面积59.22亩，容积率2.8，预计将建高层为主的社区；

　　商业14.8亩，容积率2.8；代建幼儿园8.7亩，容积率1.0；代建公园绿地3.21亩。则项目总造价约8.9亿元，加上约13.8亿土拍总价，总成本约22.7亿。

　　需配建20%保障性租赁住房，也就是只有80%住宅可出售。毛坯限价24854元/㎡，预计入市均价约28854元/㎡。则可出售部分总价约25.5亿。地块利润率约为12.33%。

　　从网上各家提供的信息来看，住宅项目开发利润率一般在15-30%区间内，部分地块可能会在10%左右。也就是说，这两宗地块利润率基本属于正常范围。

　　NO.3丨叁

　　省府东，预计均价约2.9万元/㎡

　　高速竞得的2宗地块均位于省府东片区，预计2盘不会同时入市。先入市的项目，预计会在9月开盘。

　　其中，02号地块位于招商雍和府南侧，与省政府距离较近，周边有合肥四中、5号线省行政中心东站、紫云山公园等配套。项目毛坯限价24670元/㎡，预计入市均价约28670元/㎡，相对于招商雍和府、江山印、紫云赋等二手房约3.8万元/㎡的均价，有显著倒挂，后期入市可能会触发摇号。

　　03号地块位于置地上玺西侧，周边有中科大附一院滨湖院区、5号线扬子江路站等配套。毛坯限价24854元/㎡，预计入市均价约28854元/㎡。由于其毛坯限价低于南侧的保利、置地地块以及已经入市的珺和府，该盘大概率也会触发摇号。

　　NO.4丨肆

　　结语

　　综合上述来看，高速滨湖这2宗地块，在地段、板块预期、二手房倒挂、高速品牌等方面有一定优势，资金充足的改善群体可以考虑入手。

　　目前，高速在售盘还有运河新城板块的高速时代书院，备案均价约1.7万元/㎡，适合刚需及刚改群体。

　　高新区高速信达时代星河的规划在微博上已有曝光，高层户型面积约107-117㎡，小高层户型约142-180㎡，洋房户型约125-142-160㎡，预计入市均价约2.6万元/㎡。

　　在目前国企越来越成为市场主力的情况下，高速的新盘品质值得购房者期待一波。

　　第一房新媒体、第一房研究院将持续聚焦当下拿地房企的品质及项目动态，您有任何观点、消息都可在评论区爆料。期待大家持续关注！（广告）