现在大家都知道，滨湖二手房市场很冷。

　　但问题是，滨湖二手房冷到什么程度？对比之前的高峰期，又有哪些不同？

　　为此，笔者通过挂牌量、成交量、真实成交价等多维度，来还原滨湖二手房的楼市真相。

　　NO.1丨壹

　　滨湖二手房挂牌量突破5800套

　　根据链家数据，滨湖二手房挂牌量已达到5801套，对比10月下旬的5358套，短短一个多月时间，增加了443套。

　　来源：链家

　　来源：链家

　　部分关注度较高的小区，二手房挂牌量都有了明显的增长。如：

　　主打小户型，46中+师范附小双本部的春晖园，二手房挂牌量为122套。

　　来源：链家

　　宝能城一期、二期、三期的房源总挂牌量达到190套，近期新上多套54㎡和80多㎡的小户型产品，挂牌均价分别为3.4万/㎡和2.8万/㎡左右。

　　来源：链家

　　地处环湖CBD板块的淮矿东方蓝海（1期到6期），二手房挂牌量更是超过240套。

　　来源：链家

　　时光印象、公元天下、都会1907、书香门第西区等热门二手房的挂牌量，也都超过了80套。

　　可问题是这么高的二手房挂牌量，又能卖出去多少了？为此，笔者通过链家平台统计了滨湖有房源挂牌的101个小区，结果如下：

　　来源：链家

　　1、65个小区90天0成交，即超过60%的小区3个月没有卖掉一套二手房，包括江山印、招商雍华府、万科蓝山二期、书香门第东区等网红二手房；

　　2、成交最多的为琼林苑CBD，90天内成交6套；其次为滨湖欣园、未来领地，90天内的成交量为4套；剩余有房源成交的小区，90天内的成交量都是3套或以下，平均到一个月，不超过1套；

　　此外，好好选房的数据也显示，滨湖二手房的成交量在今年3月份达到427套的制高点后，便一路下滑。自8月开始，一直持续到现在，更是连续多个月成交量不足100套。

　　来源：好好选房

　　刚刚过去的11月份，滨湖二手房仅有47套成交。对比滨湖庞大的去化库存，去化周期可想而知。

　　NO.2丨贰

　　滨湖多套二手房降价，有房直降60万卖

　　看完挂牌量、成交量，我们再来看看滨湖二手房的真实成交价格。

　　1、滨湖多套二手房降价

　　打开朋友圈，笔者上下一搜，就看到了多个小区的降价消息。如：

　　省府佳源巴黎都市：一套90㎡的小三房，降价50万卖；

　　来源：朋友圈

　　万达亲湖苑：26楼一套88㎡的湖景房，急售直降60万，一口价200万，还送个车位，只卖2天；

　　来源：朋友圈

　　师范附小+46中双本部一套次新房小区，房东着急用钱，骨折价处理，中间楼层，280万带产权车位；

　　来源：朋友圈

　　东方蓝海A区一套95㎡的边户大两房，毛坯，满2年贷款210万，全款200万。折合成单价2.1-2.2万/㎡，对比小区房源之前普遍超过2.5万+的均价，有着明显的性价比。

　　来源：朋友圈

　　2、滨湖各板块代表小区代表均价

　　为了更好地了解滨湖二手房真实价格，笔者也特地挑选了各大板块的典型小区来进行分析：

　　四十六中板块

　　文华阁：该小区10月份成交了一套64㎡的精装户型，挂牌价225万，成交总价190-220万，成交单价29303-33930元/㎡；对比之前动辄四五万一平的高价，大幅度降低。

　　书香门第西区：该小区近3个月内成交了两套房源，分别是一套82㎡的三室一厅和一套92㎡的三室两厅户型，成交总价与挂牌价基本持平，成交单价3.2-3.8万/㎡左右。

　　来源：好好选房

　　省府板块

　　万科蓝山二期：今年8月底成交了一套125㎡的户型，挂牌价485万，成交总价437.8-467.8万，成交单价3.48-3.72万/㎡。

　　来源：好好选房

　　代表小区2：佳源巴黎都市二期

　　刚刚过去的11月份，该小区分别成交了一套106㎡和100㎡的户型，成交单价分别为2.7万-3.0万/㎡和2.8万-3.15万/㎡。对比今年中旬约3.3万/㎡ 的均价，有所降低。

　　环湖板块

　　中海滨湖公馆：目前二手房成交均价2.87万/㎡，对比9月份3.17万/㎡的价格，降了约3000元/㎡；

　　金融板块

　　云谷：小区二手房均价自去年6月份开始，便一路上涨，直至今年6月份达到2.94万/㎡的制高点，随后一路下滑，目前均价2.65万/㎡。与之前高峰期相比，降了约3000元/㎡。

　　来源：好好选房

　　启动区

　　滨湖世纪城春融苑：今年9月份达到2.6万/㎡的价格高点，目前二手房均价2.4万/㎡，有所降低。近期成交房源以82㎡和85㎡为主，成交均价2.2-2.6万/㎡左右。

　　来源：好好选房

　　NO.3丨叁

　　滨湖二手房市场分析

　　从滨湖二手房的挂牌量、成交量、成交价，我们也能发现滨湖二手房的一些走向和规律。

　　滨湖二手房确实很冷，这从近期的成交量就能看出。近6000套二手房压顶，每个月却只有几十套成交，很多知名小区几个月都卖不出一套房子，堪称成交冰封。

　　相对成交量来看，滨湖二手房的价格还比较坚挺。但上涨势头已被遏制，部分价格虚高小区开始下跌，并逐步回归到真实的价值。

　　还有一部分小区，虽然价格依旧居高不下，但基本上都是有价无市，空在那摆着，却长时间卖不出去。

　　那么，这种情形下，置业滨湖又该如何选择？结合新房来看：

　　1、滨湖当下新房短缺，近期除了栢悦轩一栋小高层启动登记外，并无其他高层、小高层、洋房产品在售，往后一两个月，可能会陷入到一个短暂的断供期，直至联发、建发等新盘上市或栢悦轩剩余一栋高层开卖。

　　2、今年以来，滨湖多宗地块成功出让，置地连拿3宗地，联发、建发、保利、招商等新盘，除了栢悦轩外，其余都会在明年入市。

　　这些地块都是主打高端改善，基本上都是每个房企在合肥打造的封面级作品。但与之前的蘭园、檀樾相比，个人认为很难再有之前的火热。

　　这主要有两方面造成，一方面是新晋入市的楼盘，很多价格对比之前都有所上浮，另一方面则是二手房价格有所下调，导致倒挂红利不再那么明显，刚刚入市的栢悦轩就是一个很好的案例。

　　3、滨湖二手房成交什么时候能回暖？笔者认为短时间内很难，快也要到明年上半年，或许就是二手房指导价细则发布之后的一两个月后。

　　现在滨湖二手房低成交，有一个相当重要的原因就是，受市场大环境影响，很多购房者都是处于观望状态，只有等一切尘埃落定，特别是二手房指导价发布之后，才能做出决定。

　　4、滨湖部分二手房还存在一定的降幅，特别是近几年来涨幅巨大且缺乏优质配套的二手房源。

　　NO.4丨肆

　　结语

　　滨湖的二手房，仿佛一夜之间回来了3年前。成交冰封、多套二手房降价……现在置业是抄底，还是再等等，再做出更优质的选择？(广告)