业绩大变脸

　　8月12日，禹洲集团发布2021年上半年业绩报告，同时发布了2020年上半年业绩修正报告。

　　禹洲集团将2020年上半年业绩大幅下修，收入由140.07亿下修到20.18亿，归母净利润由10.19亿下修到-2.18亿。将上年基数调低后，2021年上半年，禹洲集团业绩实现大幅增长，收入120.81亿，同比增长495%；归母净利润8.57亿，同比增长494%。

　　对于业绩大变脸，禹洲集团对2020年业绩爆雷的解释是，一是由于受新冠肺炎疫情影响，一些项目开发进度及物业交付有所延期，导致收入递延确认；二是公司将利润较高的住宅开发物业按照非全资子公司的处理放在了收入里面，但上述操作在年报的审核中未通过，审计师出于并表的要求将这部分业务放在了联营、合营公司里。不过，禹洲集团却未解释为何全年度结算收入比上半年还少了36亿。

　　对于业绩下滑，在2020年的年报，就遭遇了一次爆雷。2020年，禹洲集团收入同比下滑55%，且全年收入较上半年还少了约36亿，归母净利润同比下滑超九成，全年仅1.17亿。

　　在年报发布后，穆迪、惠誉、联合国际等多家评级机构纷纷将禹洲集团的评级下调，甚至列入负面观察名单。随着而来的是股价崩盘。

　　股价崩盘

　　自2018年禹州集团创出6.18港元/股高点以来，股价一直处于下行周期，其中在今年3月份股价反弹至今年高点3.2港元/股,此后便加速下行，截止9月14日收盘报1.29港元/股，创上市以来最低价，相对今年高点跌幅超过六成，目前日线级别4根下跌阴线，目前还看不出任何企稳反弹迹象！

　　作为曾经表现不错的地产股，业绩变脸严重影响了公司信誉，由于港股便利的做空机制，未来禹州集团股价将迎来极大的考验，目前禹州集团市值81亿，按照半年业绩计算PE在5.5倍左右，这在地产股中是很合理的估值，但是考虑信誉下滑，导致融资成本高昂，叠加3，4季度地产不景气因素，估值下行是大概率事件。

　　负债成谜

　　负债端，2021年6月末，禹洲集团现金短债比1.85倍，净负债率80.4%，剔除预收款后的资产负债率为74.0%，最后一项踩中“三道红线”。业绩会上，禹洲集团高管认为，非常有把握在年底三条红线都能达到监管要求。

　　对于负债，今年数据确实看起来好看了一些，但是会不会明年再改数据呢？

　　2021年上半年，禹洲集团毛利率20.09%，而2017年到2019年，其毛利率分别为35.4%、30.7%、26.2%，整体呈下滑趋势。

　　受制于融资压力，2021年上半年，禹洲集团在苏州、郑州及江门拿下4幅地块，权益地价21.89亿，总货值111亿。而2020年同期，禹洲集团共拿下11宗项目。

　　为何说负债成谜呢，从现金短债比1.85倍来看，禹州集团现金流还算宽裕，但9月8日，禹洲集团发布公告称，将发行于2023年到期金额为2亿美元的9.95%绿色优先票据在联交所上市。禹州再次高息发债不得不让人怀疑真实债务状况。

　　而几乎是同一天，旭辉控股，拟发行18.75亿公司债，债券利息在3.2%到4.2%之间，9月10旭辉即宣布发行成功，利率仅3.9%，认购倍数达到1.73倍，联合资信评级AAA。就这一笔贷款禹州集团和旭辉控股息差超过6%。

　　近期禹州投诉风波再起

　　据相关媒体报道，今年7月份，位于合肥新站区的“禹洲中央城三期”项目的业主们多次投诉维权，该楼盘存在严重质量问题

　　网友反映，近期三期新房开始陆续交付，楼盘存在很多质量问题。

　　1.实际面积和开发商给出的测量数据存在较大出入。

　　2.精准交付装修效果极差，装修费为¥2000/平方，完全达不到总装修费的一半。

　　3.小区大门问题和销售时不一致。

　　4.存在墙面/墙角渗水现象。

　　5.各房间及入户门存在严重质量问题，油烟机声音特别大。

　　6.小区内部人车分流问题。

　　7.问题太多，在此不能详尽，希望政府相关部门能实际勘查一下，或者组织业主代表和开发商及物业在政府主持情况下处理相关问题。

　　“当时开发商承诺的绿化，跑道，门禁系统等公共区域部分，太多了没有一样是兑现的，更重要的是屋里装修太让人惊讶了，进户门变形，所有门槛石断裂，地砖空鼓不平，所有窗户边不打胶，墙面漆不平，屋内门安装随意等太多问题了，还有当时销售承诺的免两年物业费和露台可以搭阳光房使用现在开发商一律不认，没拿房就开始投诉了，投诉一年多了也没有得到解决，投诉无门，各个部门来回踢皮球，希望能为百姓做主提我们解决问题”。以上都是网友的真实问题的反馈。

　　于此同时8月份惠州禹州地产的购房者也遇到了麻烦

　　8月，惠州禹洲地产五经山水大观昕园三期业主通过多个投诉平台反映，他们收房时发现，房屋实际情况和开发商售楼时宣传的不一样，涉及的问题包括：房产使用年限缩水、环湖跑道无踪影、“学位房”不兑现等。因此，很多业主拒绝收房，希望政府部门责成开发商整改。

　　五经山水大观昕园三期业主 王先生：（我是）18栋（业主） 现在就是18栋的产权（问题），本来当时销售给我们看的是（到）2088年的 70年产权，到我们签合同以后 看到的是（到）2072年的，只有52年的产权， 这是我们没办法接受的。

　　五经山水大观昕园三期业主 于先生：开发商当时承诺的是修2.8公里的环湖跑道，可是现在环湖跑道只修了一半，第二个（问题）就是小区地下停车场，我们当时签的是空白的合同，签完以后他再去把合同打印（出来），打印了（之后）上面显示停车场的售价是10-18万。

　　五经山水大观昕园三期业主 丘先生：我2019年来买这套房子的时候，当时开发商的销售跟我说，学位是属于整个小区业主的小孩，就说直接可以上（这个学校），他跟我说（学校）是私立的，但是可以打五折，今年开发商收楼的时候，他们是不承认有这个（情况）

　　“惠州电视台”8月19日消息，对此，有关部门受理了业主投诉，市场监督局也已经立案了。（广告）