​2021年合肥房价地图出炉!哪些在涨?哪些在跌?一目了然!

“合肥楼市”微信公众号  徐梅梅    阅读 

  新年开工后,多组二手房数据曝光。

  1、根据冰山指数,合肥1月第一周二手房均价为14737元/㎡,月环比上涨2.1%,仅次于上海、泉州。

  2、根据链家网数据,合肥12月份挂牌均价为17135元/㎡,环比上涨2.4%。

  3、热门区域成交价表现突出。比如滨湖区,学区房代表文华阁成交价突破5.4万/㎡,成交周期2天;次新房代表招商雍华府、信达公园里高层成交价突破3万/㎡,均未满两年。

  不同平台统计样本不同,房价数据不一致,但我们却能从中找出房价趋势。目前合肥九区三县二手房真实房价多少?哪些二手房在涨,哪些在跌?还有哪些二手房可以买?接下来我和大家一起梳理。 

  截图来源:冰山指数

  NO. 1|壹

  合肥二手房房价地图曝光

  根据冰山指数数据,合肥1月第一周二手房均价为14737元/㎡,月环比上涨2.1%,仅次于上海、泉州。

  截图来源:冰山指数

  而从趋势来看,2020年合肥二手房经历了稳定期(1-10月份)、增长期(10-12月份),这与当下的二手房市场基本吻合。

  我也整理了一份合肥楼市最新的二手房地图。

  先看几组数据,根据链家网的统计,合肥最新二手房均价17135元/㎡,环比上涨2.4%;相对于2020年1月均价(16332元/㎡),涨幅4.9%。

  各区域的价格分布为:

  政务区:31250元/㎡

  滨湖区:22159元/㎡

  高新区:18771元/㎡

  庐阳区:18745元/㎡

  蜀山区:18429元/㎡

  经开区:18547元/㎡

  包河区:16831元/㎡

  瑶海区:13152元/㎡

  新站区:12732元/㎡

  肥东县:10747元/㎡

  肥西县:15017元/㎡

  长丰县:11135元/㎡

  目前合肥九区三县二手房可以分为4个阶梯:

  1、3万+:政务区,二手房价格一骑绝尘;

  2、1.8-2.5万/㎡:滨湖区、高新区、庐阳区、蜀山区、经开区,当下的热门区域;

  3、1.4-1.8万/㎡:包河区,肥西县,近期承接滨湖区、政务区等外溢需求,热度有所上升;

  4、1-1.4万/㎡:瑶海区、新站区、长丰县、肥东县,房价洼地、刚需重地。

  带看次数方面,2020年12月份带看次数56230次,连续4个月上涨;需要注意的是,相对于2019年12月(25345次),数据直接翻倍,上涨121.8%,这也是市场热度的表现之一。

  截图来源:链家网

  NO. 2|贰

  哪些在涨,哪些在跌?

  接下来,我找了一些典型的二手房小区,看看过去半年它们的价格变化如何,试图找出一些涨跌的逻辑。

  1、滨湖环湖CBD板块--信达公园里:

  约105㎡中间户,最近一次成交单价30651元/㎡;而年中成交单价为22191元/㎡,都是低楼层房源,均未满两年,单价涨幅超8000元/㎡。

  2、滨湖金融后台基地板块--滨湖万科城:

  约90㎡户型,最近一次成交单价为25740元/㎡;而年中成交单价为21945/㎡,均为高楼层精装,单价涨幅约3700元/㎡。

  3、政务区环天鹅湖板块--华润凯旋门:

  114㎡户型最新成交单价36232元/㎡;而年中成交单价为27764元/㎡,均为高楼层,单价涨幅8400元/㎡。剔除装修成本,实际涨幅也有6000元+/㎡。

  4、高新区蜀西湖板块--祥源城:

  约83㎡两房户型,最新成交单价为29883元/㎡;而年中为21113元/㎡,均为中高楼层,单价涨幅超8000元/㎡。

  5、经开区融创城:

  约110㎡户型,最新成交单价23206元/㎡;年中成交单价为19589元/㎡,均为低楼层,涨幅约3600元/㎡。

  6、包河区高铁板块--信达天御:

  99㎡户型最新成交单价23447元/㎡(低楼层);年中成交单价21898元/㎡(中楼层),均为精装。如果是同楼层,涨幅约2000+元/㎡。

  7、瑶海区--恒大城:

  约100㎡户型,最新成交单价为12616元/㎡;而年中成交单位为12199元/㎡,均为高楼层,半年涨幅417元/㎡。

  8、新站区--家天下:

  约77㎡两房户型,最新成交单价为16518元/㎡;而年中成交单位为15832元/㎡,均为中高楼层,半年涨幅686元/㎡。

  通过列举的几个小区,我们不难得出一些结论:

  1、过去半年,合肥二手房价格整体呈现上涨趋势。

  2、但是不同的区域、同一区域不同板块,涨幅不尽相同。

  背后的逻辑,主要是受市场预期、配套完善度、小区品质影响,有不同的表现。重点板块的品牌房源,依然有持久的上升动力;而冷门片区,比如瑶海区和新站区,涨幅有限。

  3、面积段方面,90㎡-110㎡的三房价格优势明显,成交也更多。80㎡以下和130㎡以上,要想加快交易周期,需要在价格上做出让步。

  4、两类极端房源,一类是“优质双本学区房”,另一类是不带学区的老破小和回迁房没有统计在内,前者价值异常稳固;后者房价不涨反跌。

  NO. 3|叁

  2021年合肥楼市关键词

  已经到来的2021年买房,需要注意什么?一个词:市场分化。我们可以从两组数据中找到答案。

  1、2020年,合肥总出让面积8020亩,涉宅用地约6289亩,平均地价为697万/亩。

  2019年这三组数据是多少呢?我们不妨来对比下。

  2019年,合肥总出让面积超1.3万亩,涉宅用地约1.13万亩,平均地价为630万/亩。

  对比发现,相对于2019年,2020年土地出让面积缩减,地价上涨。

  同时,我们还能看到,一些热门区域供地更是紧张。比如政务区依然是“0”供应,滨湖区2宗地块,总面积229亩;高新区仅3宗地块,总面积约511亩(住宅部分仅228亩)。

  可以预见,2021年区域分化会进一步加剧。政务、滨湖、高新新房门槛可能进一步拔高,二手房价格继续坚挺;而包河区、新站区、长丰县、肥东县新房供应较大,价格也不会有太大波动。

  2、限地价、限房价政策之下,合肥新房格局不会发生太大变化,但是冰山之下早已暗流涌动。

  看下目前合肥九区三县新房价格格局:

  政务区:无新房供应,二手房是主流;

  滨湖区:装修2.2万+,核心板块全款优先;

  包河区:装修2.17万/㎡,同质化比较严重;

  庐阳区:1.5-2.2万/㎡,分化明显;

  蜀山区:外围小庙板块是焦点,楼面价突破8000+;

  高新区:装修高层1.92万/㎡、洋房2.4万/㎡;

  经开区:装修高层1.87万/㎡,目前在售以洋房为主,2.1万+

  瑶海区:装修高层1.87万/㎡、洋房2.08万/㎡已是最新备案价;

  新站区:毛坯1.3万/㎡、装修1.4万+;

  肥西县:高层1.4万+、洋房1.6万+是主流价格;

  肥东县:1.25万/㎡是主流价格;

  长丰县:1.1-1.48万/㎡,板块分化明显。

  从价格来看,2021年合肥各区房价体系不会发生大的变化。但是各区会呈现出不同的“画风”:

  1、一些热门区域、库存紧张的板块,比如滨湖省府板块、高新区蜀西湖板块、经开区南艳湖板块等,对首付有一定的要求,甚至全款优先;

  2、而一些冷门区域,比如新站区、瑶海区、肥东县、长丰县等,虽然最近热度较之前有所提高,但改变不了“打折促销才能走量”的现状。

  当下的楼市,“普涨”早已成为历史。即使楼市上行,也并不是什么房子都能成为风口上的猪。一旦市场进入下行通道,真正有价值的房子才能脱颖而出。

  那么,什么样的房子,才是真正有价值的房子呢?

  1、学区房依然是硬通货。

  这个已经不需要赘述,目前合肥市场上最贵的房子不是豪宅合肥壹号院、葛洲坝中国府,而是小户型优质学区房,5万+、6万+比比皆是。

  2、热门区域的房子依然坚挺。

  最典型的案例,就是政务区、滨湖区和高新区,市场预期更高、政策倾斜更明显、配套更完善、品牌房企更扎堆,更保值抗跌。

  3、品质次新房表现比较突出。

  相对于房龄较大的小区,品质次新房在户型设计、园林景观、物业服务、业主圈层等方面更有优势,即使没有满两年,成交量依然可观。在二手房市场溢价率更高,涨幅也更大。

  NO. 4|肆

  结语

  最后,关于买二手房的建议:

  1、选择方向上,即使是自住,也要抱着投资的心态尽量去热点区域;如果预算允许,学区、品质都要兼顾。

  2、当下市场热度较高,是比较好的出手时机。建议手头劣质资产,包含老破小、顶底楼等赶紧出手,置换优质资产。

  一旦市场下行,劣质资产与优质资产争抢赛道,势必会造成价格的踩踏。

  3、当然,如果遇到有价值的新房,包含热门板块新房降低首付门槛,一定值得买;而稍冷门区域非常低的折扣房,也可以考虑。

  最后,机会都是给有准备的人,一定要准备好购房资格、准备好钱、准备好买房需要的知识,就有机会抄底捡漏。(广告)

编辑: 谢红方

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