这是限购政策的终结，也是商品房预售制度的再次改革，房地产税也要来了！

NO.1|壹

房地产税要来了

7月21日，万众瞩目的《决定》对外公布。关于房地产税，高层明确提出，完善房地产税收制度。

近十年来，房地产税屡屡被提及，又因为各种原因而被搁置。记忆中，上一次大规模讨论房地产税还是在2021年，当时也是大规模讨论的节奏，可后来随着房地产市场的急转直下，也就不了了之了。

那么，此次最高层再提房地产税，是否意味着房地产税很快又要实施？

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个人认为，房地产税是肯定要落实的，关键是执行的时间问题。参考《决定》要求，建国80周年，也就是2029年完成本决定提出的改革任务，还有5年的缓冲时间。

鉴于现在的房地产下行趋势，短期内出台政策的可能性很小。大概率是这一两年国家大力救市，房地产市场有所好转之后，才会考虑房地产税的实施。

1、如果实施房地产税，对楼市将会产生怎样的影响？

不用多说，影响最大的肯定是手握多套房的人，比如21年高位买滨湖的那一帮人，原本房价下降已经很闹心了，现在又给你来上致命一击，征收房地产税，真的是屋漏偏逢连夜雨。

当然，像我们这种普通的刚需，都在期待房地产税的尽快到来。你可以说这是仇富心理，但收税本来就应该多收富人的税。

2、房地产税应该如何征收？

目前，全国已有重庆、上海等城市实施房产税。虽然说房产税并不等于房地产税，但仍具有重要的参考意义。

上海房产税针对本市居民的二套房或多套住房进行征收，重庆房产税针对个人拥有的独栋商品住宅、高档住房和个人新购住房。

说的直白一点，上海市对拥有多套房屋的居民征收，重庆主要针对高端豪宅。基本上跟刚需没有关系，后期即使征收房地产税，大概率也是刚需免征，直接征收大面积改善或手握多套房的税收。

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NO.2|贰

改革商品房预售，限购政策宣告终结

房地产税之外，《决定》关于房地产方面的内容还有很多，这也给市场传递了强烈的信号。

1、继续放松限购，有望全面取消

当下，全国除了北上广深四大一线城市以及天津、海南、雄安新区等地区外，其余城市限购政策全部放开。

未来，随着各级城市获得调控自主权，可根据自身市场现状取消或调减限购政策。不排除在楼市继续下行之时，会直接取消限购。

事实上，还在坚持限购的城市之中，很多能放的都已经放了。比如，北京全面下调买房首付比例，上海降首付之外，还缩短了社保年限，扩大了外地单身人士的买房范围。

现在，全面放开限购是大势所趋，就看这几个最后的城市，能够坚持多久了。

2、改革商品房预售，或有更多城市试点现房销售

坦白来说，国人这几年真的被“烂尾楼”给搞怕了。由于预售制度的存在，很多购房者房子拿不到，即使陷入到停工、烂尾之中，贷款也得还，真的没有多少家庭能够承受这种打击。

为了避免这种情形发生，未来或将有更多的城市试点现房销售。包括合肥在内，已对外出让了两宗现房销售地块，即政务821地块和包河六安红达地块。

当然，考虑到现房销售地块对房企资金链的高要求，短期内只能是试点，很难大规模推行。

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3、商品房双轨制，改善型楼盘将会越来越多

过去的20多年中，楼市政策总体是鼓励刚需，压制改善型需求的。

但随着房地产市场正式实行双轨制，未来将会有更多的改善型住房出现。以合肥为例，新晋入市楼盘，很多户型都是140㎡起步，甚至超过200㎡也正常。

此外，取消普通住宅和非普通住宅的划分，或许意味着大面积豪宅税率将会向普通住宅看齐。夸张的豪宅增值税，也许很快就会跟大家说拜拜了。

4、租购并举，加大保障性自住房建设和供给

考虑到刚需的居住需求，官方也明确表态，加大保障性自住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。

如果房子暂时买不起也没关系，可以先租房。官方也提到加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。

未来，房地产发展趋势也很明显，很有钱的买豪宅，稍微资金充足的买改善商品房，工薪刚需买一般商品房或可售型商品房，再没钱的就租保障性住房，保证每一阶层的人都能住有所居。

NO.3|叁

合肥房地产市场未来如何走

也就是在今天，央行公布最新一期LPR，5年期LPR再降10个基点。结合《决定》关于房地产方面的描述，后期的发展趋势已经很明显：

1、新房贷款利率降至3.35%

随着LPR的再次下调，合肥新房首套、二套利率将会下降至3.35%。

存量房利率也会下降，但考虑到存量房利率一年只会调整一次，会在每年的重新定价日集中性调整。

2、新房面积越来越大，改善全面成为主流

根据第一房研究院筋斗云AI楼市指数系统数据，合肥今年至今共有10564套新房成交，140㎡以上户型成交占比达到26.7%。如果算上120-140㎡户型房源，成交占比已超过一半。

近期入市楼盘，由于都是商品房取消摇号，恢复价高者得之后出让的高价地，户型设计相比之前更为改善。像招商玺、越秀和樾府、观樾等新盘，户型有的都是200㎡起步。

3、新房成交将会陷入到长时间的横盘之中

这背后的原因也很简单，如市场整体大环境的下行，周边二手房价格的持续下调，导致新房很难再有价格上的优势。

还有一个直接的原因，即新房价格的扁平化。举个简单的例子，2.5万/㎡买房，你能买哪里？包河、经开可以选，庐阳四里河、蜀山董铺湖、高新、滨湖金融板块也都可以买，看似选择很大，但这么多的楼盘集中在一个区间，某种程度上也加剧了新房市场的竞争。

NO.4|肆

结语

针对最高层等房地产方面的描述，壹房智库研究院院长、安徽省城市与房地产高等研究院院长王仁华认为：

这几天，最高层发布的重磅文件，已经把房地产的最终形态描述的非常清楚。

通过租购并举、保障房、工薪群体刚需、多样化改善等措施，在满足“住”的基本民生需求前提下，实现商品房的完全市场化。

单从商品房市场来看，未来新盘入市，将会完全交由市场决定，卖得好不好、产品能否被市场所接受，全靠房企自身的实力，基本不会再出现行政上的人为干预。