年内2次降息！房贷利率迎来历史新低，合肥3.35%
合肥楼市
王仁华
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昨天央行再度宣布降息！1年期和5年期以上LPR均下降10BP，5年期以上LPR降至3.85%，对于房地产又是重大利好。昨天，中央发布最新一期LPR报价，2024年7月22日贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，1年期和5年期以上LPR均下降10%，以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
目前合肥首套房和二套房执行利率是LPR（5年期）—50BP，按照昨天公布5年期LPR3.85%计算，3.85%—50BP（即0.5）=3.35%。这也意味着合肥房贷利率接下来将低至3.35%。以一套总价300万房子，首付15%，贷款225万，若是30年等额本息还款方式，每月少还124.76元，总利息少了约4.5万元。自7月15日起，连续5天分别以利率招标方式开展了1290亿元、6760亿元、2700亿元、490亿元和590亿元逆回购操作，此外，开展1000亿元中期借贷便利（MLF）操作。
增量资金超过1.2万亿，数量之大堪比一次大力度降准！不过这些钱的释放周期有限，但降准释放的资金则是长期、没有时间期限的。结合上周刚刚闭幕的重要会议，一系列金融手段的核心目的就是让市场流动性充裕，有利于金融市场整体的稳中向好。而就在昨天一大早，央行公告，为优化公开市场操作机制，从即日起，公开市场7天期逆回购操作调整为固定利率、数量招标。同时，为进一步加强逆周期调节，加大金融支持实体经济力度，即日起，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.80%调整为1.70%。
从逆回购操作利率降低幅度来看，本次降低了10个BP，从2020年进入下调周期以来，除2020年初一次性降低20个BP以外，每次下调均以10BP作为调整幅度，反映出了稳步调整的政策意图。7月15日，工行、建行、农行和中行等四大国有银行统一下调了广州首套房贷利率，由此前的3.4%（LPR-55BP）调整至3.2%（LPR-55BP）！不过，目前二套房利率则维持3.8%不变。而隔壁的南京，首套房和二套房利率最低可以做到3.05%。此轮降息后，南京首套房和二套房利率将低至2.95%。常州、杭州、苏州等一些城市，目前首套房利率也普遍保持在3.05-3.15%！而云南玉溪之前不管首套、二套，都能做到2.95%，而此轮利率下调后最低能做到2.85%，已经与公积金贷款利率持平了，这也是房贷利率历史新低。因此，结合本轮降息，大部分城市房贷利率将下探到3%，后续破2或已是常态。这也可以看到，目前合肥房贷利率3.35%仍有下调空间。今年LPR已经从一月份的4.2%，下降到3.85%，下降了35BP，按照100万房贷30年月供可以减少202元，累计月供减少约7.3万元左右。
那么，什么时候存量房贷款利率下调呢，主要看当时与银行协商的“重定价日”，要么是放款日，要么就是次年1月1日。不过，目前，呼声较大的存量房贷降息更多是指下降基点。虽然与之前高达5%甚至6%高房贷利率来说，目前存量房经过一轮调整后，已经保持较低的房贷利率。但随着各地不断调整房贷利率下限，尤其“517”政策以来，全国各地出台政策调整贷款利率下限，导致目前房贷利率与LPR差距加大。据统计，目前各地主流的房贷利率是“LPR-75BP”，经过此轮降息后，主流房贷利率下调至“LPR-85BP”，即各地主流首套房利率3.1%。部分城市房贷利率已跌至2字头，以南京为例，此次降息后，南京首套房利率将降至2.95%，迎历史最低水平，与存量房相差了90BP。其实，关于存量房贷利率调降呼声近期高涨，市场争议也一直存在。虽然存量房贷款利率下降可以有效减轻贷款压力，从而刺激消费。但从目前来看，短期内存量房利率不会下降。一方面LPR已经处于历史新低，相对于之前5%甚至6%高位站岗的购房者来说，存量房利率经过一次调整后已经保持低位，且与目前新房相差并不是很大。另一方面，存量房利率下调涉及面广，考虑到银行利润考核、净利息差等因素，存量房贷款利率下调困难重重。首先来看看六大行一季度的营收，基本都是下降，其中工商降幅度达到3.4%。净利润增长方面，，除交通银行同比正增长外，其余五大行都下降，其中，工商银行下降将近3%，中国银行下降2.84%。
其次，净息差也在继续下行，六大行净息差全部同比下降，其中工商银行下降了将近0.3个百分点。净息差的警戒线是1.8%，去年末跌到1.7%后，今年一季度依旧没好转净息差为1.54%。
不过话说回来，如果新房继续下调房贷利率下限的话，新房贷款利率与存量房贷款利率差距越来越大，那么下调存量房贷款利率也不是不可能的。今年以来，LPR时隔4个月再次下调，本次LPR双降，将带动贷款利率进一步下行，有利于减轻购房贷款压力，从而进一步刺激消费。经过此轮降息后，多数城市房贷利率下探3%，有些城市已经降至2字头，合肥首套房和二套房房贷利率3.35%，与其他城市相比，目前的房贷利率依然有点高，仍有继续下调的空间。本轮降息后，存量房贷款利率也将迎来下调，预计明年1月后，存量房购房者房贷将再减少。517政策后，各城市调整了房贷利率下限，导致存量房利率与新房利率之间存在差值，目前短期来看，再次下调存量房利率可能性较小。
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