近年来，随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产行业逐渐从高速发展进入到高质量发展阶段。当前，全国城镇住宅套户比已经超过1，已经迈过住宅绝对短缺阶段，人民群众对住房的需求已经从“有没有”转向“好不好”，从“有房住”变为“住好房”。

2023年12月，全国住房和城乡建设工作会议提出要牢牢抓住让人民群众安居这个基点，以好房子为基础，明确提出“下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道”，强调“要完善工程建设标准，围绕建造好房子，发布住宅项目规范，从建筑层高、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等方面入手，提高住宅建设标准。”2024年4月30日，中共中央政治局会议强调，“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待……抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。”未来，好房子建设将成为房地产发展新模式的重要组成部分。

在过去的模式当中，房地产典型的特征是“三高”：高杠杆、高周转、高负债，对房子本身的居住属性关注度不够。新模式的要求是让行业回归到正常的状态，简单来说，开发的产品要更加关注居住的品质本身。

从近两年市场表现来看，在房地产持续调整的行情中，改善型楼盘表现出较强韧性，客观上反映出购房者对建设标准高、品质好的楼盘的选择偏好。建设人民满意的好房子，正成为政府和企业所共同谋求的发展之路。

合肥楼市产品升级

近年来合肥楼市住宅产品大概经历了几个阶段升级，第一阶段应该是竞品质之前的这些次新或者待交付楼盘，容积率较早期明显降低，外立面、大门、绿化、公区和车库等也均有显著的提升。

第二阶段是竞品质，随着竞品质成为常态，公建化外立面普及，人车分流、层高、景观绿化、小区公共服务、车位配比、工程建设等都做了具体的要求。而且随着市场下行，竞争加剧，奢华大门、功能丰富的会所，都逐渐成为标配。

第三阶段是土拍取消限价以及备案价取消等限制后，不同于竞品质阶段有限价的存在，房企利润空间有限，没办法堆配置。

在经历了数次更新迭代后，如今的新房产品让人眼花缭乱，不仅与前期的刚需住宅天差地别，即便是对比改善盘也差距明显。

自从实行竞品质之后，合肥新房的层高从原来的2.9米开始渐渐做到了3米、3.1米，到现在3.15米，甚至有的项目最大层高做到了3.5米。

小区的外立面，以前的房子，大部分使用的是真石漆，历经时间和风雨，容易脱落，影响小区颜值。现在合肥绝大多数新房都可以做到公建化立面，铝板、石材使用的面积越来越大，窗墙比也越来越大。

在好房子建设方面，合肥一直不断创新，2022年高速地产“尚宸院”项目及合房股份“承寓·桐华里”项目成为合肥市首批智慧住宅试点示范项目。

第四代住宅合肥下一个品质提升

合肥新政十条中提到加大立体生态住宅、低密住宅供给，四代住宅将是下一个品质提升点。

四代住宅通过设置户属空中花园和公共绿化平台等立体绿化措施，将空中花园与现代建筑相结合，建筑材料和建造方式符合绿色建筑理念的高品质住宅。

合肥在四代住宅试点中也提到建筑高度不超过54米，户型套内面积（不含公摊）在120平方米及以上，每户至少设置1处户属空中花园。

合肥市场成交结构分析，高品质改善需求潜力大

近年来合肥市场对高品质住宅需求越来越大，首先是户型方面，合肥新房户型越做越大，这也迎合改善型购房者需求。根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，2024年1-5月合肥成交房源改善型户型占比超过一半，其中120-140㎡户型占比23.8%，140-200㎡户型占比27.22%，200㎡以上户型占比3.43%。

相比2020年，改善型需求增加15.04%，其中140-200㎡户型增加13.65%。

如今，合肥很多项目起步户型140㎡起步，甚至180㎡起步，或更大，新房大户型已经成为一种趋势。

虽然当下房地产市场下行期，但是合肥新房价格却走出截然不同的趋势，由于合肥新房主打品质，高端定位，因此这两年新房成交均价增速较大，尤其今年，很多楼盘主打高端豪宅，成交均价也不断刷新，这也带动整个合肥新房价格不断上涨。

从今年5月份合肥成交单价结构来看，2-2.5万/㎡占比最高，2.5万/㎡以上占比超过30%。

从总价段来看，250-300万占比最高，为23.3%，其次是400万以上占比，为18.75%，300万以上占比超过45%。

总体来看，随着合肥新房品质提升，价格也不断提高，户型面积主要以改善大户型为主，成交总价段也不断提高，这也说明合肥对于高品质好房子的需求潜力较大。

好房子不仅仅是一个遮风挡雨的物理空间，更是人们追求美好生活的载体。它承载了人们对居住环境、生活品质、健康舒适等多方面的期望。好房子应满足人们对安全、舒适、便捷、美观、环保等多方面的需求，提升居住者的生活质量，实现人与环境的和谐共生。

2024年2月28日，中国工程建设标准化协会组织研编的《好住房评价标准》顺利通过审查。该《标准》确定了好住房评价指标体系以“宜居、低碳、智慧、安全、和美等”6类核心指标，下设23个二级指标，并且每项二级指标下按基础项、提升项设定类别。这是首部面向全国范围的好住房评价的技术指导文件，构建了“好住房”六大纬度内涵与标准体系的顶层设计。

宜居便利：好房子应提供舒适的居住环境和便捷的生活设施。在环境宜居方面，应关注室内外空气质量、噪音控制、绿化景观等因素；在生活便利方面，应充分考虑交通出行、购物娱乐、教育医疗等配套设施的完善程度。

适用美观：好房子应满足居住者的功能需求，同时注重设计美感和协调性。在功能适用方面，应合理规划空间布局，确保居住、学习、娱乐等功能的完善；在协调美观方面，应注重建筑外观与周边环境的和谐统一，以及室内空间的色彩搭配和材质选择。

质量保障：好房子应具备高度的安全性和耐久性。在安全韧性方面，应采用先进的结构设计和施工技术，确保建筑在地震、风灾等自然灾害中的安全性能；在耐久适变方面，应选用高质量的建筑材料和构件，保证建筑的使用寿命和可维护性。

品质提升：好房子应关注居住者的健康舒适需求。在健康舒适方面，应充分考虑室内空气质量、采光通风、热湿环境等因素，为居住者提供健康舒适的居住环境；同时，还应关注居住者的心理健康需求，提供宽敞明亮的居住空间和良好的社交环境。

绿色低碳：好房子应符合可持续发展的理念，注重节能减排和环保性能。在建筑设计、施工和使用过程中，应采用环保材料和节能技术，降低建筑能耗和碳排放；同时，还应关注建筑废弃物的处理和再利用，实现资源的循环利用。

长效运维：好房子应具备长期稳定的运维管理能力。在物业管理方面，应建立完善的物业服务体系，为居住者提供便捷高效的物业服务；同时，还应加强建筑设施的维护和管理，确保建筑设施的正常运行和使用寿命。

在当今社会，随着人们生活水平的提高和居住需求的日益多样化，好房子不再仅仅是一个简单的遮蔽风雨之所，更是承载着人们对生活品质的追求和对美好未来的向往。

机遇：

市场需求旺盛：当前我国房地产市场已经基本解决了“有没有”房子的问题，但结构性问题仍然存在。从需求的角度来看，人们对住房品质提出了更高要求，期望能够居住在更好的房子里，并享受更优质的服务。对于房地产行业而言，满足消费者对住房品质提升的需求是向新发展模式迈进的重要方向，也是未来发展的机遇所在。

技术革新支持：随着建筑技术的不断进步，新材料、新工艺、新技术的应用使得住宅建设更加高效、环保、安全。新发展模式下的竞争要素是高质量、新科技和优质服务。能够为居民提供优质房屋和服务的企业将会在市场上脱颖而出。

政策扶持：政府对于住房建设和房地产市场的调控政策不断完善，鼓励发展绿色建筑、智能住宅等高品质住宅。这为好房子的开发提供了政策支持和市场导向。

挑战：

品质要求提升：随着消费者对住宅品质要求的提高，好房子需要满足更多的功能和审美需求。从环境宜居到生活便利，从功能适用到协调美观，每一项要求都对开发商提出了更高的挑战。

市场竞争加剧：随着房地产市场的不断发展，竞争也日益激烈。好房子需要在众多住宅项目中脱颖而出，不仅要具备高品质，还需要有独特的品牌价值和市场竞争力。

成本压力加大：高品质住宅的开发需要投入更多的资金和资源，包括设计、施工、材料等方面的成本都会相应增加。如何在保证品质的同时控制成本，成为开发商需要面对的重要问题。

绿色环保要求提高：随着全球环保意识的提高，绿色环保已经成为住宅建设的重要趋势。好房子需要满足更高的环保要求，包括节能减排、绿色施工等方面，这对于开发商的技术和管理能力都提出了更高的要求。

在新形势下，房地产企业更应顺势而为，以回归居住本质为导向，以居住者的生活方式、行为模式、心理感受、幸福体验等作为切入点，用心建设真正的“好房子”，在行业发展的新阶段，提升企业的市场竞争力和可持续发展能力。