维修资金是专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金，是房屋的“养老金”，对于延长房屋使用寿命、维护房屋使用安全以及保障人民居住水平具有十分重要的意义。为真正发挥其为住宅“养老、治病”的有效作用，破解维修资金使用难、续筹难等问题，切实解决群众在维修资金使用上的“痛点”、“难点”和“烦心事”，实现维修资金管理规范化、制度化和信息化，淮北市人民政府于2023年12月31日印发《淮北市物业专项维修资金管理办法》（淮政〔2023〕45号）（以下简称《办法》），自2024年3月1日起施行。

一、“制度创新、运用新科技”双管齐下，破解维修资金使用难题

维修资金使用问题，主要体现在使用表决难。现行的《安徽省物业专项维修资金暂行办法》规定，维修资金申请使用“经具有共有关系的业主专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上通过后实施”。造成维修资金使用在实际操作中，业主表决的进程慢，时间长。为解决业主表决难问题，《淮北市物业专项维修资金管理办法》根据《民法典》第二百七十八条，规定维修资金使用“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占三分之二以上的业主参与表决，经参于表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”即可实施维修，使用维修资金不再需要双2/3的业主同意，只需双1/3的业主同意即可。在启动维修资金使用的过程中，减少了表决人数，缩短了表决周期。同时《办法》吸纳了以下四种表决方式：委托表决、集合表决、默认表决和异议表决，进一步解决群众在维修资金使用表决上的“堵心事”。

但业主表决环节仍需挨家挨户敲门，一户户说明原因，一户户纸质签字同意，遇到业主不在本地意见难凑齐，部分业主情况不明意见难统一，加之一些业主往往“事不关己、高高挂起”，只要他们不是共用部位、共用设施设备的直接受益者通常会拒绝签字，故经常会造成表而不决的局面，致使维修资金难以使用，维修项目搁置。

针对使用中的这个难点，淮北市房产管理服务中心将对维修资金管理系统进行升级改造，实现维修资金线上交存、使用、核算、查询和监督管理等功能。利用通信网络技术等现代科技手段，大力推行电子化表决方式，解决纸质表决时空、地域等限制，为老百姓办实事。同时，充分利用“互联网+”、大数据、移动服务端等互联网技术，实现维修资金业务的“一网办、掌上办”。真正将服务延伸到网上、把业主链接在线上，破解维修资金使用纸质表决签字难等问题，增加业主信任指数，实现明明白白交费、清清楚楚算账，帮助全市业主“方便存、安心用”维修资金，免除群众房屋公共部位维修之忧。

二、“管理创新、探索新模式”双拳并举，破解维修资金续筹难题

近年来，伴随着使用年限的增长，淮北市大量房屋逐步进入老化期，物业共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造需求逐年增长，各个小区动用维修资金的需求也呈现同步上升趋势。随着维修资金余额濒临30%的红线，甚至出现“赤字”，无法支撑后续任何维修改造，给物业管理和小区长效运行造成安全隐患，维修资金续筹到了刻不容缓的地步。为了破解这个难题，《办法》在“硬约束”上下功夫，如存量房交易网签环节的限制，业主必须补交或补足维修资金后方可交易。并且具体规定了续筹办法，实行县区物管部门、业委会或街道办、镇政府、社区居（村）委会多部门联合，共解资金续筹难题。

在续筹方式上，专项续筹虽然能解决燃眉之急，但是每次都要反复做业主的工作，不仅工作量大，业主也不胜其烦；一次性续筹又给业主带来较大的交存压力，且这两种方式不能从根本上建立长效补充的机制，而公共收益补充小区维修资金对于收益较少甚至没有收益的小区也不是长久之计。为从根本上解决维修资金续筹难题，下一步淮北市房产管理服务中心将积极探索“日常续筹”新模式，一次性让业主交几千甚至上万元很难，但是每个月多交几十元相对就更好接受一些。通过物业费调价来完成维修资金的日常续筹，即从物业费中抽出一部分补充到维修资金中，以减轻业主的交存压力。并拟用短信通知的方式向业主告知每月新增资金、分摊使用资金、派发的利息及账户余额，做到公开透明，让业主交的安心，为房屋后期维修和设施设备更新改造提供充足的资金。

目前，淮北市房产管理服务中心正在依法进行维修资金专户管理银行招标工作，通过择优选择专户银行以提高维修资金增值收益水平，最大限度地实现资金的保值增值，并定期向业主分摊计息，转入其维修资金账户滚存使用。此举重在维护广大业主切身利益，同时又可以减少后期续筹压力。

今后，淮北市房产管理服务中心将持续完善业务流程和内部管理，优化资金使用流程，切实提高服务质量和办事效率，提升维修资金管理水平，积极探索维修资金管理、使用、监督的新办法、新路子，更好地发挥资金效益，服务好群众。