近年来，相继有房地产企业债务暴雷，个别房地产企业“保交楼”压力巨大，商品房预售资金监管备受老百姓关注。本文以马鞍山市为例，对商品房预售资金监管政策进行了梳理研究，并在此基础上提出做好商品房预售资金监管工作的建议。

一、预售资金监管实施情况

马鞍山市自2013年1月1日起实行商品房预售资金监管制度。其中市本级（含花山区、雨山区、博望区、市经开区、慈高区）由市住建局监管，三县和郑蒲港新区自行制定监管制度，履行监管职责。截至2023年10月，市本级资金监管项目35个，收存资金37.85亿元，拨付资金37.87亿元，账户余额15亿元，总体情况较好，实践了国家对房地产管理提出的“保交楼、保民生、保稳定”的总体要求，保障工程安全有序推进。2021年8月，市局还对三县及郑蒲港新区开展了商品房预售资金监管专项检查，及时防范化解风险。

（一）监管模式

采用政府监管模式，监管账户设立、资金入账、使用审批等，都由住建部门主导。预售首付款、分期付款等全部存入预售款监管账户。一是严格设立。开发企业申请预售许可前，按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设预售资金监管账户，对拟预售楼盘按栋绑定监管账户，作为商品房预售许可必备条件之一。二是严格核查。申报的预售方案中，开发企业应填报监管账户相关信息；市住建局受理预售申请时，登录监管系统对拟预售楼盘监管账户绑定情况进行核查。三是严格管理。监管账户、监管银行信息是商品房预售许可、签订买卖合同的必备内容，是预售款收存、支取的唯一账户，除解除监管和现房销售的商品房外，开发企业不得向购房人提供除监管账户以外的其它预售款收存账户。资金监管部门在合同备案前对拟备案合同约定的付款金额与系统入账金额进行比对，不一致的不予网签备案。

（二）监管额度

商品房预售款监管资金分为重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金，是指监管对象取得《新建住宅符合交付使用条件证明书》所需的工程建设费，工程建设费由建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施费，以及以上三项费用之和的20%不可预见费构成。目前执行的标准是11层及11层以下4000元/平方米，11层以上4200元/平方米，工程建设费每两年核定一次。

（三）用款节点

重点监管资金使用在上级要求的建设进度基础上，进一步细化使用资金节点：（1）地下结构完成并达到预售许可要求的四分之一形象进度，首次可使用资金额度不超过重点监管资金的25%。（2）高层达到建筑结构总层数的三分之二时，可累计使用资金额度不超过重点监管资金的50%。（3）达到主体结构封顶时，可累计使用资金额度不超过重点监管资金的60%。（4）落架完成时，可累计使用资金额度不超过重点监管资金的75%。（5）达到单体竣工时，可累计使用资金额度不超过重点监管资金的85%。（6）取得竣工验收备案后，可累计使用资金额度不超过重点监管资金的90%。（7）取得交付证明并完成房屋所有权首次登记后，且无重大群体性信访投诉纠纷方可解除监管。此外，申请拨付重点监管资金前还要安排2人以上现场核验工程进度。

二、存在的风险

（一）监管尺度难以把握导致投诉的风险。政府加强预售资金监管，资金挪用、提前支付等现象能够得到有效规避。但在加强监管的同时，也要谨慎处理公权力与市场之间的张力，特别是当前房企资金压力巨大，个别项目存在停工缓建、逾期交付等重大风险隐患，且房地产开发企业除冻结的预售监管资金外无其他可用资金用于保交楼的，此刻监管部门处于一个极其两难的境地：既要保交付防烂尾，也要防过度监管加压；既要保障购房人利益，又要缓解房地产企业压力。这中间的工作尺度极难把握，稍有不慎，就会引发房企、百姓的投诉。

（二）入账滞后导致资金体外循环的风险。一是按规定预售款必须入账方可实施网签备案。由于个别项目现场开盘和网签备案有时间差，少数企业借此在开盘时将定金和首付款另户收存挪用。二是在分期付款方式下，个别开发商打着优惠的幌子，诱导购房人将后续房款打入开发商指定的账户，导致后续资金没有入监管账户。

（三）施工单位挪用工程款导致拖欠农民工工资风险。一是开发公司为套取资金，将工程项目交由其下属的施工单位，监管部门按规定将重点监管资金点对点拨付至施工企业账户，但施工企业未将到账工程款用于本工程建设，而是回流至房企账户，挪作他用，引发拖欠工程款现象。二是施工单位的工程款由集团统一调配，挪用当地项目的工程款，进而影响项目顺利推进和社会和谐稳定。

三、下一步工作举措

（一）进一步完善工作体系。完善部门联席会议制度和防范化解风险工作机制，发挥属地政府作用，分级分类妥善处置化解，在保交楼监管与资金使用效率间寻求新平衡，合理释放预售资金。视情形引入工程监理机构进入资金监管阵营，开发企业凭借监理机构出具的工程进度证明才能在银行申请支取监管资金。监理机构需对拨付款项的实际支付情况承担监督责任，确保工程建设资金使用计划和出具的相关证明材料真实性、合法性、有效性。

（二）进一步加强过程管理。完善系统功能，将收存监管审核前移至网签环节，杜绝预售款的体外循环；实时对监管系统内“付款方式”、“首付金额”等内容进行动态比对，使监管资金收存工作更加高效、精准。加强监管系统升级改造，增设监管资金入账提醒功能，发送短信提示购房人关注资金入账情况。建立了日常分期入账巡查制度，定期开展网上巡查，监管系统中增设分期入账预警功能。与监管银行系统联动，加强企业资金流向监测，做到实时对账。

（三）进一步强化部门联动。强化与建管部门联动，保障工程款农民工工资及时支付。建管部门及时向资金监管部门推送房地产开发项目工程款（农民工工资）支付信息。对于开发企业拖欠工程款支付的，资金监管部门及时督促开发企业从一般资金中优先支付。建管部门负责督促施工企业将开发企业支付的工程款及时足额支付农民工工资、材料款，保障工程顺利建设。强化与银行、公积金管理部门联动，进一步用好用活监管资金。强化与市场监管部门联动，进一步规范企业营销行为。

（四）进一步推行差异监管。依据商品房预售款监管细则和企业遵章守纪情况，在资金拨付上实行差异化管理，完善相关扶优罚劣措施，增强企业执行制度的自觉性。加大违规行为查处，将预售资金监管纳入年度“双随机一公开”定向检查项目，将施工单位也纳入其中，定期开展分析研判，实现持续改进；对企业违规行为依法依规严肃查处，提高企业违规成本。

 （五）逐步调整购房款付款方式。改变当前由购房人“一次性全额”付款（含按揭贷款）并由监管部门按进度拨付预售资金的模式，变为购房人按工程进度分期付款的模式，即在工程投资额或工程形象进度达到一定标准后，由购房人缴纳规定比例的首付款，剩余款项按预售合同约定的工程进度分期支付，项目达到竣工交付条件后支付尾款，其中一定额度转入由政府监管的质量保修金专户。进而逐步提高预售门槛，直到达到现售，基本消除商品房销售矛盾。

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