近日，滨湖倒挂神盘阳光城檀悦二手房降价刷屏朋友圈，不到3个月时间直降1.4万/㎡，曾经新房市场最大动力的“倒挂现象”正在慢慢消失？打新追倒挂，盘绕楼市三年，但回头来看，更像是一场戏。行进到2024的合肥楼市，“倒挂红包”显然失去了过去的诱惑力。之前来自新房销售的总结，“当前合肥新房市场的最大原动力不是改善，不是品质，而是倒挂。”拿滨湖省府板块阳光城檀悦为例，最高峰时一二手倒挂价为2万+/㎡，多次触发摇号，“千人摇”成为其最大标签。然而从去年11月份开始，该楼盘倒挂优势逐渐消失，据贝壳网最新成交数据显示，阳光城檀悦10月份成交价约4万/㎡，11月份约3万/㎡，再到今年1月份，挂牌价最低价约为2.7万/㎡，不到3个月时间直降1.4万/㎡。正如朋友圈的这位二手房中介销售所言，“这个价格，你还摇啥号？”回想起去年12月份，该盘最后一次加推触发摇号，当天2511人抢112套的“挤破头”场面还历历在目，而今物是人非实在令人唏嘘，2.2万/㎡新房价已然失去“致命诱惑”。无独有偶，滨湖摇号红盘二手房都面临降价求生。贝壳网最新数据显示，禹洲绿城蘭园二手房挂牌价最低2.7万/㎡，这是什么概念？尚不及22年项目的开盘价2.8万/㎡，当时与周边招商雍华府二手房4万/㎡价格形成至少1.2万/㎡倒挂。换成今天想都不敢想，22年5月绿城禹洲蘭园最辉煌时候的挂牌价甚至突破5万/㎡。然而，曾经所有的澎湃都抵不过时间，打新也好，倒挂也罢，合肥新房市场正面临新一轮的大洗牌。曾几何时，倒挂盘真的香，与周边二手房几十万甚至上百万的差价，买到即赚到，换成谁不想捡漏？那些年“大红大紫”的摇号神盘现状如何？提及滨湖区倒挂神盘，首当其冲的就是置地栢悦书香，它是区域内首个竞品质楼盘，并有“师范附小+46中”双本部名校加持。22年新房精装价约3万/㎡左右，旁边书香门第二手成交价在3.6-3.7万/㎡左右，倒挂6000-7000元/㎡。虽暂无置地栢悦书香二手房数据，但旁边书香门第二手房23年成交均价跌到2.9万/㎡左右，倒挂消失，名校也不能成为双本部板块内楼盘的“免死金牌”，“名校吸引力”在逐渐减弱。21年保利和光尘樾高层备案均价为25213元/㎡，实际价格在2.5-2.7万/㎡。当时与周边二手房倒挂6000元/㎡，比市场价便宜近20%。而现如今，据数据显示，二手房挂牌价一大批在2.4-2.5万/㎡，微低于之前新房开盘价格，倒挂优势不再。
省府板块一直是倒挂集中地，位于板块内的高速尚宸院新房在售均价2.9万/㎡，项目入市前，参考周边招商雍和府高层3.9万/㎡成交记录，倒挂整整1万/㎡。项目虽未有二手房，但最新数据显示，旁边招商雍和府二手房价已然跌破3万大关，挂牌价最低为2.7万/㎡，而去年10月最低一次成交价仅为2.7万/㎡，又一倒挂楼盘“被扳正”。总体而言，当年以2万/㎡以下价格买入的滨湖红盘，至今二手房市场还保持3000-5000元/㎡的价格优势，其中包括了联投中心书城、信达公园里、宝能城、江山印、紫云府、云谷金融城等，“清一色”都是曾经的限价盘，最高峰时倒挂价差达6000+元/㎡。曾经“万人摇”包河区红盘，蓝城滨河湾21年销售均价在2.2-2.3万/㎡，当时周边二手房高铁都市花园成交价2.7万/㎡左右，倒挂4000-5000元/㎡。而现如今，高铁都市花园二手房挂价仅2.1-2.2万/㎡，当年买蓝城滨湖湾的价格优势不再，旁边品质较高的融侨观澜成交价也从年初2.9万/㎡跌到2.4万/㎡，包括星澜湾在内的众多政务东板块热盘从此走下“神坛”。21年中骏世界城新房售价2.5万/㎡左右，周边二手房金科博翠天辰、龙湖景粼玖序等成交价在2.9-3万/㎡左右，倒挂4000-5000元/㎡。据最新数据，金科博翠天辰二手房在去年成交价为2.2万/㎡左右，龙湖景粼玖序二手房价格相对“坚挺”，但挂牌价和成交价也是双双跌到了2.7万/㎡，420多的大户型挂牌价更是滑至1.3-1.8万/㎡。如果对标金科博翠天辰售价，中骏世界城买入就亏3000元/㎡，曾经的“倒挂”秒变“顺跌”，这让购房者对中骏世界城居住品质有了更高期待。21年龙湖光年新房单价2万/㎡，周边蜀西湖二手房蓝光雍景半岛，祥源金港湾成交价在2.9-3.1万/㎡，倒挂1万/㎡，成为高新区逢开必摇的“白月光”。作为入市较早的楼盘，当年一手买入龙湖光年的购房者依然很赚，跌声一片的二手房降价大潮下，龙湖光年成交价为2.8-2.9万/㎡。但旁边的蓝光雍景半岛、祥源金港湾成交价已经跌到2.1-2.4万/㎡，尤其是祥源金港湾最新挂牌价低至1.9万/㎡。基本而言，高倒挂的楼盘只存在于热点区域和板块，产生的原因可归纳为两种。一是有学校、政务、产业利好等稀缺资源做支撑，二手房价格暴涨不受限价规则约束，从而在一二手房之间产生价差；另一种则是楼盘拿地很早，因不可抗力因素迟迟未动工、未上市，随着土地价格的上涨，与后期拿地新盘产生较大差价。但随着上述两种类型楼盘的售罄，热点区域和板块新房市场已然经过“大换血”。尤其在市场预期降低后，曾经的二手房以价换量，不再成为新成交土地项目的价值对标。另一方面，去年11月份土拍限价规则等取消，新房价格面临新一轮的上涨，倒挂现象正在悄无声息的淡出楼市的舞台。
未来合肥新房楼盘所占份额将大部分让位给性价比更高的二手房，而对开发商而言，打造个性化、场景化、高品质的产品才是脱颖而出的关键。
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