又到了一年一度的年终盘点，笔者将用10大关键词，带你复盘2023年的合肥楼市。

随着土拍取消限价，恢复价高者得，合肥在11月初的土拍中，再次拍出了两大地王。

合肥楼市制图

时隔六年之后，合肥地王再现，深度影响了合肥楼市的格局。目前，这两大地王都相继爆出新动态：

置地包河10号地块，户型143㎡起步，最大326㎡，全业态干挂石材到顶，参考地块1.8万/㎡的楼面价以及置地自身的品牌溢价，入市大概率4万+/㎡。

高速滨湖05号地块，正在全城征集案名中。微博有消息称，最小户型180㎡，最大300平，定位高速合肥最高端项目。

当然，高速还有一个强劲的对手，即明天土拍的葛洲坝紫郡府旁地块。根据网上爆出的意向房企名单，共有保利、招商、中海、伟星等8家房企参拍，虽然有种植不低于24米绿植的要求，但从地段以及不大于1.5的容积率来看，产品定位基本上不会低于高速滨湖05号地块。

再联合淝河新中心两宗地块仅有两三家房企参拍，庐阳北09地块无人参拍，未来土拍，随着新房市场的竞争加剧以及楼市的内卷等因素，国央企将成拿地主流，中小房企逐步退出合肥市场，且土拍分化加剧，核芯区域依旧追捧，非核心区域地块出让将会相对艰难。

与土拍地王同时存在的是，合肥新房价格不断创新高。

滨湖远大九庐登记，房价最高已突破4万/㎡；蜀山的招商天青臻境，单价最高更是突破4.5万/㎡，经开、包河等区域，新房全都突破3万/㎡。

随着土拍恢复精装，商品房备案取消差价限制，合肥新房定价将完全市场化。简单来说，就是不设限价，开发商根据真实的房地产市场来决定，想备多少备多少。

这带来的后果就是省府、中央公园等核心区域的新房价格将会不断创新高；与之成强烈对比的是，非核心区域的价格下滑，呈现出冰火两重天，极度市场分化的状态。

合肥楼市实拍图

由于房地产整体大环境的变化，各大房企普遍在产品上极致内卷，从而更好地吸引客户。

比如，现在的房地产市场，做豪华大门，做实景示范区几乎成为了标配，门口的两棵松树，动辄都宣传近百万打造。

外立面干挂石材到顶，高端项目大面积运用奢石，招商、伟星等部分房企，更在自家的高端楼盘上打造了会所、泳池，一个比一个内卷。

从2021年合肥第一个竞品质项目置地栢悦书香开始，合肥相继诞生了60多宗竞品质作品，3.15米层高、公建化外立面、超42%绿地率……几乎成了合肥高端项目的标配。

由于新房普遍存在的去化艰难，合肥各大楼盘一方面抓产品，一方面挤出营销费用，开启大面积的全民分销。

在微信上以“涨佣”作为关键词搜索，随便一搜都是佣金上涨的消息，滨湖、包河、经开……全部沦陷，无一幸免。

截至目前，合肥已有超60家楼盘开启全民/分销大战，少一点两三万，多的一套佣金能干到七八万，真的是拼了。

随着新房价格的整体上涨以及二手房的持续降价，持续数年之久的倒挂、打新时代，基本宣告终结。

如果经历过合肥楼市的高峰期，应该能明白限价盘的疯狂，说句全款难买都不嫌弃夸张。

犹记得，当年保利和光尘樾单盘登记人数破万人，滨湖天珺、尚如院、蘭园，高新龙湖光年，瑶海东新壹号、置地中心……均创过千人摇号的盛况。

合肥最近一次的大规模打新，应该是阳光城檀悦最后两栋楼的登记，118套吸引2000多人登记摇号。

可随着檀悦的清盘，龙湖光年、东新壹号等一系列打新盘的终结，合肥适合打新的楼盘，其实已所剩无几。

这也意味着，合肥房地产市场正式由拼价格的粗犷时代，正式进入到拼产品的品质时代。

合肥楼市实拍图

再来谈谈合肥的二手房，依旧惨不忍睹。

前不久公布的70城房价，合肥二手房环比下跌0.9%，创近年来最大跌幅。

数据来源：国家统计局

在贝壳成交系统上，随便搜一个二手房小区，对比高峰期都是大幅度的下跌。

简单列举几个案例，曾经火的一塌糊涂，高峰期能卖到3万+的高新祥源城，近期成交的一套74㎡两室户型，单价2.09万/㎡。

环湖板块的保利海上五月花，2021年高峰期的成交价都是3万+/㎡，最新成交的93㎡大高层，1.98万/㎡。

最高卖到四万多每平的政务融科九重锦，最新成交的82㎡户型，单价2.78万/㎡。

自国常会定调，在超大特大城市稳步推进城中村改造后，拆迁、城市更新、城中村改造就迅速成了合肥的热门话题。

合肥宣布，将在未来三年内完成104个城中村改造，各大区域的城市更新也都在如火如荼进行中。

比如瑶海，城市更新片区建设方案编制及项目谋划正式启动招标，共涉及胜利路街道、铜陵路街道、龙岗等片区，总面积高达2.4万亩。

合肥楼市实拍图

庐阳的龙王片区，作为合肥最大的城中村之一，正式宣告拆迁。新站磨店老街、骆岗公园滨水湾小区、科大硅谷蜀山园科大片区……全都爆出拆迁新动作。

这一年，合肥的房地产政策也发生重大变化。

影响最大的莫过于限购限售取消，这也意味着自2016年10月2日开始，持续7年之久的调控政策正式取消。

除此之外，合肥新房全面执行认房不认贷，只要名下无房，不管有没有房贷，不管房贷结没结清，全部按照首套房计算，大大降低了合肥的置业门槛。

合肥新政十条规定，探索商品房按套内面积计价、取消新房备案差价限制等政策，以及土拍规则调整、支持公积金付首付等政策，正在向着越来越宽松的道路上行走。

合肥楼市实拍图

当然，全国性的楼市政策，也将对合肥房地产市场产生重要影响。

如国常会审议通过，被网友称为“新一轮房改”的保障性住房政策，明确规定加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品房的焦虑。

前不久刚召开的高层经济工作会议也规定，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。

今年9月25日，各大银行存量房贷款利率自动下调，LPR抹掉加点，执行对应期限的当地政策利率下限。

简单计算一下，能省多少钱?

若不考虑LPR的变动，以固定利率来估算：假设贷款100万，原利率为5.88%，贷30年，预计月还款5918元，累计还款总额213万。

此次调整利率若降至4.2%，月还款为4890元，还款总额176万。对比来看，月供少了1028元，总还款节省了37万，免费的豪车这就来了。

在这里再提醒一下，今年6月20日，5年期以上LPR下调了10个基点为4.2%。如果你选择将每年的1月1日作为重新定价日，且在今年6月20日以前定价的存量房贷，利率将会再度下调10个基点。

合肥楼市实拍图

今年以来，合肥官方也是多措并举保交楼、保交付，一大批烂尾楼得以重生。

如此前由恒大在空港打造的超级大盘阳光半岛，经过一系列的风波之后，宣布由信达、华宇接手盘活，并将案名更改为阳光湖樾。

蜀山烂尾多年的地王项目原溪贝乐城，历经多次转手之后，由国企接盘，目前更名为城投锦鸿里，即将对外入市销售。

值得一提的是，合肥现在土地出让时，就对房企参拍资质要求五没有，即没有项目烂尾，没有保交楼任务等，从源头上杜绝烂尾楼。

写在最后：2023年的合肥，内卷的新房、卖不掉的二手房、全城沦陷的全民分销、愈发宽松的政策……正在经历着深度调整。

好在曙光已现，即将到来的2024年，也将先立后破，开启新征程。

岁月赋新，创造不止。心之所向，热爱以往。2024重新出发，愿这一年的合肥房地产市场，再无波澜，只有壮阔。

    广告