不敢相信，合肥二手房挂牌量经突破9.1万套了！

　　NO.1丨壹

　　超9.1万套二手房挂牌，太难了！

　　据第一房研究院统计，截止到今天，合肥二手房挂牌量已经达到91613套了，与6月相比增加了2048套，平均1天增加68套。

　　当我们把时间线拉长到过去1年，发现二手房挂牌量的增长可谓“小降大增”。由于当前二手房市场下行，且房价“普涨”早已过去，很多房东预期走低、生怕房子砸在手里，争相抛售自己的房子，因而挂牌量总体保持上升趋势。

　　数据源自第一房研究院，侵权必究

　　今年4月二手房挂牌量“破天荒”地减少了，查询成交数据发现，二手房在3月的成交量也确实创下了新高，这可能是由于部分房东想抓紧出让二手房以获得“打新”资格，因而通过降价促进了成交，同时合肥的房贷利率在2月也有过下调。

　　当然，这个成交量还是远不及二手房挂牌减少的量，不排除部分老旧房源房东意识到自己房子不好出手就主动退场或被中介劝退了。

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　　而到了6月，可能由于合肥限购政策经历了5.10及6.24两轮调整，部分房东预期走高，希望抓住机会出让掉自己的二手房，因而挂牌量重新增长。在5月，二手房成交量也创下了一轮新高。

　　二手房成交均价方面，合肥经历了连续9个月下跌后终于迎来了0.6%的环比上涨。背后原因我们之前也有过分析，这与华润凯旋门、信达公园里、保利香槟国际等热门小区保持相对稳定的成交量及成交价，以及置地栢悦公馆、绿城玫瑰园偶有成交有很大关系。

　　数据源自国家统计局，第一房新媒体制图，侵权必究

　　具体成交均价来看，合肥6月二手房成交均价约1.89万元/㎡，考虑到上述小区的房源成交，我们可以判断合肥的刚需小区对二手房成交量的贡献，可能远大于改善小区。毕竟合肥目前有大量新盘入市，资金充裕的购买力很容易被新盘吸引走，难以对二手房产生兴趣。

　　数据源自第一房研究院

　　7月截止到目前，合肥二手房成交均价约1.9万元/㎡。尽管先前网上盛传华润凯旋门、滨湖双玺等豪宅高价成交，但即使这些成交信息都是真实的，高价豪宅的成交总价还是会被刚需小区淹没，对合肥整体成交均价的拉高作用相对有限。

　　NO.2丨贰

　　政务3.35万元/㎡，滨湖2.44万元/㎡

　　合肥代表性区域二手房行情盘点

　　在合肥各区域的二手房中，我选取了相对热门的政务、滨湖、高新以及不限购的新站加以分析。（以下统计图中7月为截止到7月23日）

　　政务区去年8月二手房成交量谷底、成交均价巅峰，显然当时由于市场下行严重、购房者观望情绪强烈，因而只有华润凯旋门、置地栢悦公馆等个别豪宅成交。今年以来，政务区成交均价则呈现出波动下跌的趋势。

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　　通过对政务多个小区摸底发现，政务区二手房当下呈现出两极分化的趋势，有改善居住属性的小区才更容易成交，房龄、品质相对一般小区如无学区优势，能成交实属不易。

　　数据源自第一房研究院

　　因此可以推断：政务区成交均价靠低价小区拉低的可能性很小，更多可能是由于房东降价出手。毕竟省府板块的5宗竞品质地块很快就将入市，且省府板块目前有更多价值开发空间，因而很多房东可能希望尽快出手后打新。

　　滨湖近一年的成交量，除7月外大都较去年有所增加，背后原因可能得益于限购放松、贷款政策友好等方面。7月成交量骤降，私认为也是由于省府板块5宗竞品质地块即将入市，改善群体无心关注二手房。

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　　成交均价较去年则在波动中小有上涨，这可能是信达公园里、保利海上五月花等改善小区与滨湖瑞园等老旧或回迁小区制衡后的结果。

　　再对小区板块进行盘点发现，环湖CBD板块二手房表现较为强势，省府板块明显乏力，46中+师范附小学区可能由于之前临近毕业季、部分学位将空出因而有了相对较高的成交量。

　　数据源自第一房研究院

　　高新区今年个月的成交量较去年下半年基本都有增加，成交均价基本也在小幅波动中上涨。

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　　望江台、祥源城等代表性小区在去年下半年市场遇冷时基本也保持了90天5套以上的成交量，当下尽管有高速信达时代星河即将入市，但这些小区成交量仍然非常稳定，包括紧邻时代星河的望江台、西子曼城。毕竟高新区功能规划以产业用地为主，人口流入量大、住宅相对稀缺，即使去年下半年滨湖都出现了不摇号楼盘，高新区仍然仍然保持摇号。

　　数据源自第一房研究院

　　新站二手房成交均价今年可谓持续上升，近几个月才出现波动。毕竟新站长期冷门，泡沫较小，想下滑空间也很小。加上合肥土拍新房毛坯限价整体以抬升为主，它也就带动了新站二手房价的抬升。

　　成交量方面，新站3月的显著增长可能得益于当时正向市场预期的出现，因为前文政滨高等区域的成交量3月也有增长。5月成交量的猛增，显然得益于限购的放开。7月成交量又出现了暴跌，这可能与市场遇冷有很大关系，因为政滨高7月成交量同样出现了大跌。

　　数据源自第一房研究院，侵权必究

　　对于合肥二手房未来的趋势及选择，我们总结前文可以看出：

　　1、政务区等区域由于开发已基本饱和，红四方等宝藏地块入市还需很长时间，因而短期内难以找到价值增长点。随着时间的推移，二手房除房龄变老外，很难有其他变化，未来总体空间有限。

　　因此政务区可能主要适合资金实力强大、只求改善自住、没有其他想法的群体入手。

　　2、滨湖区省府板块很多二手房小区价格虚高严重，加上未来不久会有5宗竞品质地块入市，板块二手房恐怕也难以坚挺。

　　环湖CBD板块由于目前已少有新房开发空间，已基本进入二手房市场。且板块有配套、环境、部分小区房龄等方面的优势，居住属性较强。这里适合的群体与前文政务区基本类似。

　　3、高新区由于产业人口流入多、住宅相对稀缺，尤其是今年第二轮集中供地出让的伟星09号地块毛坯限价已直逼省府，因而二手房更容易保持坚挺。当然，房地产回归居住属性是时代发展要求，所以2016年那样的大涨未来对任何区域而言可能性都很小。

　　4、新站区当下市场好转与放开限购有很大关系，但政策毕竟是短期影响房地产市场的因素，土地是中期、人口是长期。新站作为有大量居住用地出让的区域，决定了这里的潜力基本较为有限，且只有少数板块才能具备。

　　因此，对于新站有置换需求的房东来说，私认为有必要趁现在的政策红利抓紧置换，否则未来市场上有限的购买力可能会被新盘或其他二手房东抢走。

　　NO.3丨叁

　　结语

　　当下的合肥楼市可以概括为几个关键特征：新房供应量大，多数区域去化乏力，同一区域的有限购买力可能只集中在少数楼盘，二手房去化困难。

　　因此，私认为购房者可以且有必要对自己预算范围内的楼盘加以分析并观察市场认可度后再考虑入手。毕竟一个楼盘作为新房如果都很不受待见，那未来自住或出手很有可能也会不如其他小区。（广告）