昨天（1月9日），米宅发布了全国315个城市2021年12月最新房价，全国21座重点城市各区、合肥九区四县一市房价曝光！

　　数据显示，国内天花板均价达12万/㎡。除“北上广深”外，合肥也在重点城市榜单以内。其中，政务3.9万/㎡，滨湖3.1万/㎡，高新2.8万/㎡，庐阳2.4万/㎡。

　　NO.1丨壹

　　第三梯队，合肥均价20310元/㎡

　　根据米宅数据，我汇总做了如下表格。

　　21座城市中，12座城市房价下跌，下跌幅度最大的是重庆，为10.05%；9座城市上涨，上涨幅度最大的是杭州，为13.26%。

　　可以看出，目前房地产主流趋势仍然是下行的，整体房价趋于平衡。

　　深圳、上海、北京位列前三，均价都在6万+/㎡。北京西城区均价达12万+/㎡，妥妥的国内均价天花板。根据链家网显示，当前北京二手房挂牌均价最高已达18万/㎡。

　　图源链家

　　不止如此。北京、深圳、上海、广州、杭州、南京这6个一线前沿城市，在房产政策上也非常具有代表性。合肥的二手房指导价，最先就是从深圳伊始。

　　目前，合肥2021年12月均价达20310元/㎡，环比上浮1.66%，同比上浮20.51%。

　　图源米宅

　　新房价格突破2万，有迹可循：

　　一方面，合肥滨湖新房最高备案均价已达3.5万/㎡；另一方面，运河新城这类外围板块备案均价也已逼近2万/㎡。

　　在21座重点城市中，合肥处于什么地位？我们可以先来看下区间：

　　第一梯队（6万+），深圳、上海、北京

　　第二梯队（3-5万），厦门、广州、杭州、南京

　　第三梯队（2万+），福州、天津、宁波、苏州、青岛、合肥

　　第四梯队（1万+），武汉、大连、成都、西安、济南、郑州、重庆、长沙

　　如上，合肥位居这21座城市的第13位，属于中等偏下位置。对标南京、杭州还有一定距离，同区位的福州、天津、宁波、苏州、青岛也都略高于合肥。

　　NO.2丨贰

　　合肥九区三县市场分析

　　“房住不炒”是当前不变的基调。在理智看待合肥房价变化的同时，我们也应该充分了解各个区域间的差异。合肥具体到各区来看，也有不小的价差分化。

　　1.政务区

　　均价为39311元/㎡，领跑全市，但目前已经进入存量房时代，无新房在售。二手房层面，以栢悦公馆、蓝蝶苑、保利香槟国际、凯旋门等小区为代表，均价基本都在4万/㎡以上。

　　2.滨湖区

　　均价为31791元/㎡，继滨湖和鸣、滨语听湖不摇号之后，建发美的珺和府以853组登记人数，为市场重新赢回了“话语权”。

　　随着滨湖一二手房倒挂红利消失、改善大户型增多（140㎡以上），不少刚需和投资客望而退却。此次建发美的珺和府虽然触发了摇号，但刚需仅有65组登记。可以说，滨湖的改善属性更加明显。

　　3.高新区

　　均价为28041元/㎡，典型的“物以稀为贵”，区域住宅供应少、库存少，目前仅剩的在售盘只有龙湖光年、乐富强文宸悦府、悦湖熙岸、世茂国风、祥源湖山壹号5盘。

　　其中，世茂国风与祥源湖山壹号剩余房源均为别墅。而纯新盘“独苗”高速信达10号地块，占地面积超300亩，预计后期入市价格也在2.6万以上。

　　4.庐阳区

　　均价为24510元/㎡，在售盘仅有佳源誉和湾、祥生庐州云境（剩余3栋多层）、江山庐州印（底复）、万兴林里间（底复）等，纯新盘有佳源阅庐璟园及和昌、祥源地块。除佳源誉和湾外几乎无高层、多层房源在售，庐阳区——“房荒”代名词，不容置疑。

　　5.经开区

　　均价为23337元/㎡。与庐阳区相反，2021年是经开区摆脱“房荒”名号的一年。除置地天玺少量房源在售外，经开区还有招商萃语云筑、伟星玖都荟、华润昆御府3盘以及皖投、启迪2宗地块待上市。供应，将是经开区2022年的关键词。

　　6.蜀山区

　　均价为22583元/㎡，在售盘主要集中于运河新城板块，有高速时代书院、旭辉望江来、方远文璟花园、上坤云栖麓、通和融创融耀星辰、龙湖文德璟宸天著6盘，董铺湖板块有佳源花海印象、文一云湖轩2盘。纯新盘有合肥城改、伟星、蜀山城投、金隅、通和在2021年拿下的6宗地块。

　　7.包河区

　　均价为19808元/㎡，在售盘有蓝城滨河湾、华宇信达锦绣花城、中梁华宇锦绣蘭院、融创澜岸里、招商东望府、琥珀晴川里、金隅大成郡、中骏世界城等，纯新盘有城建润城中心、置地04地块3个。包河最热门的要属骆岗生态公园板块，目前新房均价都在2万以上。

　　8.瑶海区

　　均价为14308元/㎡，在售盘有禹洲郎溪上里、保利海上明悦、伟星玖玺台、伟星长江赋、翡丽东方、中天胜利58、百大东城印象、安建翰林天筑等，纯新盘有龙湖天玺、龙湖上城以及城建02号地块。

　　9.新站区

　　均价为13380元/㎡，“实打实”的刚需供应、成交大区。其在售盘有文一朗书轩、招商奥体公园、中海熙园、金辉锦绣云庭、海伦堡·雅居乐·玖悦府等，纯新盘有乐富强观悦台、国贸璟园、城建05号地块、佳兆业06号地块、意禾10号地块、亳州建投09号地块、招商12号地块。

　　10.肥西县

　　均价为15998元/㎡，在售盘有正荣旭辉政务未来、徽创佳兆业未来城、华地伟星龙川时代、源长花园、祥源花世界湖悦等，纯新盘有保利拾光年、振兴湖境花园、金辉云缦熙境花园、绿城庐境桃源等。

　　其中，保利、振兴2盘因位于尚泽大都会对面，距离经开区近，备受关注。在刚刚放出1.7万备案价的金辉之后，此2盘是否会加精装标准，似乎更明晰了。

　　11.肥东县

　　均价为10864元/㎡，在售盘有奥园东璟里、中海橙郡、伟星城等，纯新盘有龙湖龙誉中心、徽创金悦江南郡等。2021年，肥东出台有县域首宗“竞品质”地块，与此同时备案均价也有一定抬升，为1.5万。

　　12.长丰县

　　均价为11520元/㎡，在售盘有中南宸悦、上坤晶萃四季、保利和悦庐鸣等，纯新盘有信达北云台、华宇信达北麓雅舍等。长丰县在售盘主要集中于北城办与双凤板块，同质化现象严重，去化压力大。

　　NO.3丨叁

　　结语

　　2021年楼市变化告诉我们买房除了地段、配套之外，一定要看品牌。2022年，刚需购房者可以重点关注肥西保利时光年、振兴湖境；改善购房者可以重点关注高新高速信达地块、滨湖建发美的珺和府等。

　　兑现期长、发展不成熟的板块，刚需要谨慎。热度不代表实际情况，预期再好也只是预期。选择配套健全的市区二手房，比盲目跟随热度与炒作，购买偏远郊区的期房要更好。且，对刚需来说，一套房子往往是掏空一家人六个钱包积蓄的“大件置办”。还是那句话，谨慎，再谨慎。（广告）