终于！

　　合肥2021二手房成交数据出炉了，全年成交超2.8万套！

　　NO.1丨壹

　　各月成交量出炉

　　3月即巅峰，4月后持续下滑

　　近日，贝壳找房发布了2021合肥二手房成交的相关数据。

　　从合肥整体的时间线来看，“金三”之际，合肥二手房成交量达到了约7000套，是全年的巅峰。

　　图源贝壳找房

　　4月调控开始后，二手房成交量便保持低迷且持续下滑。

　　10月，二手房成交量开始艰难回升，这可能与央行9月底提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”有一定关系。但我认为更多是由于当时二手房挂牌量突增、基数变大的原因。

　　数据源自链家

　　议价空间的涨跌趋势始终与成交量相反，这与我们曾经关注的市场遇冷、大量小区90天0成交、大批二手房大幅降价出售的现象不谋而合。

　　分不同区域来看，蜀山区成交突破4000套，位列9区3县之首，庐阳、瑶海、包河紧随其后；而政务、滨湖、高新这3大热门区域的成交量，则只高于肥东。

　　不过，作为热门区域，政滨高的成交周期确是在各区县中最短的。

　　图源贝壳找房

　　NO.2丨贰

　　合肥均价约1.7万+/㎡

　　政务3.5万+/㎡

　　除此之外，我还关注了二手房成交价。

　　根据相关平台数据，合肥2021二手房成交均价约1.7万+/㎡。

　　图源好好选房

　　其中，1月为高点，均价约1.9万元/㎡；9月为低谷，均价约1.6万元/㎡。

　　图源好好选房

　　热门区域中，政务区2021二手房成交均价约35149元/㎡，滨湖成交均价约24170元/㎡。

　　图源好好选房

　　NO.3丨叁

　　各小区成交量排名出炉

　　根据链家最新数据，合肥目前有81097套二手房挂牌出售。

　　图源链家

　　当我对链家公布的各区县二手房挂牌量汇总，发现以下现象：

　　1、各区县成交量基本与挂牌量成正比，蜀山、庐阳、瑶海、包河是合肥老城区，二手房挂牌量多，成交量排名靠前顺理成章；政务、滨湖、高新是新城区，二手房较少，成交量相应较少。

　　2、肥西挂牌量少于经开、新站、滨湖，但挂牌量却比它们多，这充分说明在西南片区“房荒”，肥西自身新房供应也较少的情况下，肥西二手房对解决片区购房需求的重要性；

　　3、新站挂牌量仅次于蜀山、庐阳、包河，但成交量靠后，说明在新房供应相对充足的情况下，二手房市场较小；

　　4、滨湖挂牌量多于长丰，但成交量却少于长丰，与常人印象中的区域热度完全相反，这与4月以来的限购、二手房挂价虚高甚至“倒挂”有很大关系。

　　数据源自链家

　　在各小区的成交量中，我重点截取了排名前20的小区，发现以下现象：

　　1、成交区域大多位于瑶海、新站以及县域，且只有少数小区的套均面积达到了100㎡，说明合肥二手房市场上，刚需始终是购房主力；

　　2、肥西县的小区有9个，这与前文说的肥西成交量高完美呼应。

　　图源贝壳找房

　　我还重点关注了政务、滨湖成交排名。

　　政务区排名前20的小区是：

　　恒大华府、保利香槟国际、凯旋门二期、栢悦公馆、发能太阳海岸、天鹅湖MOMA、文一名门首府、凯旋门、融创合肥壹号院、融科九重锦、宋都西湖花苑、新地中心、郁金苑、绿怡居西区、万达广场、信达水岸茗都、天珑广场、琥珀五环城和雅阁、玫瑰苑、华邦世贸城

　　图源贝壳找房

　　滨湖区排名前20的小区是：

　　公元天下、蓝鼎观湖苑、中海滨湖公馆、春晖园、蓝鼎滨湖假日翰林园、琼林苑CBD、都会1907、旭辉御府、滨湖欣园、世纪城春融苑、保利拉菲公馆、世纪城徽贵苑、万达悦湖苑、合肥云谷、高速时代广场公寓、滨湖万科城、世纪城徽杰苑、世纪城振徽苑、招商雍和府、万达揽湖苑

　　通过梳理，我们不难发现：

　　1、在滨湖、政务这样地段，栢悦公馆、凯旋门、融创合肥壹号院、保利拉菲公馆等改善小区，容易成交；加上它们多以大户型为主，投资客通常不会入手，挂价虚高的现象稍微少一些。

　　2、在学区房调控持续深入的背景下，书香门第、文华阁、蓝蝶苑、书香苑、岸上玫瑰等学区房的成交量难有起色；

　　3、恒大华府、发能太阳海岸、玫瑰苑、蓝鼎观湖苑、世纪城徽贵苑、世纪城振徽苑等小区，由于户型、房龄等原因，总价较低，客观上有利于促成交。

　　NO.3丨叁

　　结语

　　正如前文所说，10月以来二手房成交量虽小有回升，但挂牌量的增加却更为明显，二手房成交依旧困难。

　　从近期各方面透露的消息来看，合肥今年将有较多的新地块供应，更多人无疑会希望买到房龄更新、严格限价的新房，部分二手房成交难度将进一步加大。

　　未来二手房若想在与众多新房的竞争中胜出，就必须具有新房不具备的优势。例如：

　　1、改善小区，需要有较高的品质和物业服务、较低的容积率。

　　从目前来看，部分新盘由于利润空间、开发商自身财务等问题，品质下降在所难免。外加当下入市的新房中，洋房、别墅等业态较以往也有所减少。

　　二手房由于已经完成交付，且开发时间较早，如果居住密度较低且品质过关，或将受到改善人群认可。

　　2、刚需小区，需要有更高的性价比。

　　当下新房备案标准较以往普遍上调，新入市房源中大户型也越来越多。

　　二手房如果挂价低于同一板块的新房均价，且有更小的面积、更多的房间，或将受到刚需人群认可。（广告）