难以置信，2套带有50中学区光环的二手房，居然分别降价了50万和65万！

　　二手房市场遇冷的当下，学区房的命运牵动人心。

　　NO.1丨壹

　　学区房降价，有房降价

　　我在朋友圈看到的2套二手房，分别在西园南村和华地学府名都。

　　西园南村学区为西园新村小学北校西园校区+50中东校西园校区，该套房源近期降价50万元，总价变成了185万。

　　朋友圈截图

　　该小区为上世纪的老旧小区，挂牌均价约3.9万元/㎡。其周边西园新村、煤球厂宿舍也普遍老旧，不少挂牌均价竟超过了4万元/㎡。

　　图源安居客

　　小区过去90天只成交了1套，均价约2.9万元/㎡。

　　图源链家

　　从成交均价来看，该盘均价从2018年到今年3月持续增长，3月后便连续下跌。

　　图源好好选房

　　华地学府名都学区为稻香村小学望岳校区+50中天鹅湖望岳校区，该房源降价了65万，正以2.88万元/㎡单价出售。

　　朋友圈截图

　　小区目前挂牌均价约3.7万元/㎡，周边多个小区均价也都在3万元/㎡以上，南侧华地公馆甚至超过了4万元/㎡。

　　图源安居客

　　小区过去90天成交了1套，均价约3.4万元/㎡。

　　图源链家

　　成交均价在2019-2020年始终处于小幅波动状态，今年以来突增，只有3-6月增长稍慢。

　　图源好好选房

　　NO.2丨贰

　　合肥学区房大摸底

　　在严格限购、二手房指导价消息释放、挂价虚高等因素下，学区房滞销、部分业主降价成了当下的常态。

　　图源安居客

　　因此，我们挑选部分代表性小区进行摸底。

　　1、南门小学本部+45中六安路校区

　　代表性小区为人民巷、合作经济广场，挂牌均价约4.9万元/㎡，相对于周边小区可谓鹤立鸡群。

　　图源安居客

　　合作经济广场过去90天成交了1套，人民巷则是0成交，很大程度上是人民巷的房龄所致。

　　图源链家

　　合作经济广场是所在学区内房龄较新、有电梯的小区，成交均价始终非常强势，并没有经历过下滑，现在已达到了近6万元/㎡。这一方面与其学区的特殊价值有关，另一方面也由于成交量太少，1套就能决定整体。

　　图源好好选房

　　2、168玫瑰园学校

　　西校区学区内，代表小区为国耀花半里，挂牌均价约4.3万元/㎡，邻近小区约3.3万元/㎡-4.1万元/㎡。

　　图源安居客

　　国耀花半里过去90天成交了2套，均价约4.45万元/㎡。小区成交均价一直稳步增长，仅3-9月为下降，除新政、指导价等调控外，取消直升可能也是其中一个因素。

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　　图源好好选房

　　东校区代表二手房为经典华城，挂牌均价约4.2万元/㎡，周边中环紫荆公馆、紫御府等小区挂牌均价约3.5万元/㎡。

　　图源安居客

　　经典华城过去90天成交了2套，均价约3.5万元/㎡。小区成交均价在今年上半年持续增长至4.5万元/㎡，6月以后急转直下。

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　　图源好好选房

　　南校区代表二手房为中环湖滨公馆，挂牌均价约2.9万元/㎡，邻近的御景前程、绿地滨湖印象，以及向南穿过168玫瑰园学校南校区的观澜华庭，挂牌均价都与此接近。

　　图源安居客

　　中环湖滨公馆过去90天成交了2套，均价约2.7万元/㎡。成交均价今年上半年持续上涨，6月开始持续下落。

　　图源链家

　　图源好好选房

　　3、奥体小学+50中新校天鹅湖校区

　　代表小区蓝蝶苑、岸上玫瑰，挂牌均价约4.9万元/㎡，与置地栢悦公馆接近。

　　夹在它们中间的书香苑，均价约4.5万元/㎡。

　　西侧隔一条翡翠路的国建香榭水都、湖畔春天均价约4.1万元/㎡，毕竟它们的小学学区为翠庭园小学，房东不敢太膨胀。

　　图源安居客

　　成交量方面，岸上玫瑰、书香苑过去90天各成交了1套，均价分别为约5万元/㎡、约3.6万元/㎡；蓝蝶苑0成交。

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　　书香苑成交均价今年缓缓下滑，且保持在3.8万元/㎡以下；岸上玫瑰成交均价今年3月前持续上涨，但3月开始连续下降。

　　书香苑丨图源好好选房

　　岸上玫瑰丨图源好好选房

　　4、师范附小+46中

　　代表小区为书香门第、文华阁，过去90天分别成交了2套、1套，均价分别为约3.5万元/㎡、约3.2万元/㎡。

　　图源链家

　　书香门第、文华阁挂牌均价约4.4万元/㎡，周边滨湖家园、滨湖明珠等回迁小区挂牌价也直逼4万元/㎡。

　　图源安居客

　　二者成交均价，分别在6月、3月由涨转跌，这可能是由于成交量较少，所以1套房子成交单价就能对成交均价产生影响。

　　书香门第丨图源好好选房

　　文华阁丨图源好好选房

　　NO.3丨叁

　　结语

　　综合以上各学区房及周边小区情况，我们可以总结出以下共同点：

　　1、挂价虚高，挂牌价明显高于成交价，甚至书香门第、文华阁周边回迁小区挂价也“水涨船高”；

　　2、滞销，90天成交1套都实属不易；

　　3、由于学校实力需要长时间沉淀，所以很多名校所处区域发展较早，因而很多小区房龄较老。

　　对于学区房未来走向，我认为可概括为以下方面：

　　1、继续滞销、降价一段时间，毕竟挂价虚高仍未改变，并且市场上马上还会有大量新房出售。

　　2、分化：房龄较新的学区房，经过一段时间降价后，成交量会缓缓回升，老旧学区房成交则依旧艰难，只能不断降价，等待有刚需接手。

　　毕竟，热门学区房属于限购范围，投资客首先会避开老旧小区；为满足正常就学需求而购房的家庭，也会考虑未来学区房的出手或居住问题。

　　3、当下滞销，与二手房指导价信息的释放有很大关系。未来当指导价细则出台后，购房者的预期会更加明确，二手房成交量或将有短期的爆发。（广告）