房荒已久的经开，终于有新盘备案了！

　　NO.1丨壹

　　154套房源备案！均价2万+/㎡

　　据发改委网站显示，经开区置地天玺154套房源，今天全部备案了！

　　图源合肥市发展和改革委员会

　　此外，有网友爆料，该盘设在置地广场C座的临时售楼部已经开放，并且本周可能就会启动登记！

　　该盘2栋高层G1、G2共有118套房源，均价约2万元/㎡。层高为16层，户型均为三室户型，标准层户型面积主要有建面约170㎡、建面约211㎡两种。

　　高层标准层最低总价为3597246.75元（G1幢304室），最高总价为5971042元（G1幢203室）。

　　2栋洋房Y1、Y2共有36套房源，均价约2.3万元/㎡。层高为8层，户型都是三室户型，标准层户型面积约为367㎡。

　　洋房标准层最低总价为9650287.50元（Y2幢202室），最高总价为10017917.5元（Y2幢501室）。

　　图源合肥市自然资源和规划局

　　该盘为什么从拿地之初就受到许多关注呢？

　　首先，开发商置地在合肥有良好的口碑。

　　其次，该盘所处地段为经开CBD，有正大广场、明珠广场等商业环伺；并且邻近政务区，可共享政务区配套。

　　安居客数据显示，与之一路之隔的华地润园二手房均价约为2.8万元/㎡，置地天玺与之有较大的倒挂。

　　图源安居客

　　最后，在业态方面，该盘所有户型均为大平层，在改善产品中有一定稀缺性。

　　所有房源均为装修交付。从它的面积段不难看出，该盘定位较为高端，资金充足的购房者适合入手。

　　NO.2丨贰

　　一批纯新盘将入市！这些或将摇号！

　　近期，中海九樾、禹洲绿城蘭园、文一塘溪津门、滨湖荣盛华府、融创滨湖湾等盘都出现了登记动态，并且登记的都是最后少量房源。

　　图源合肥市住房保障和房产管理局

　　以中海九樾为例，该盘将于11.10对Y20幢，Y12幢，Y11幢，Y3幢，Y2幢，Y1幢，Y10幢，Y21幢，Y9住宅，共336套可售房源进行购房资格摇号公证，这是中海九樾最后10栋房源。

　　叠加置地天玺备案、第3轮集中供地倒计时等节点，我们可以看出：合肥房地产市场已进入新老交替阶段，原先的摇号神盘逐渐售罄，新盘将成为市场主角。

　　在这些纯新盘中，我认为以下楼盘可能会引发摇号：

　　1、滨湖区

　　（1）省府板块：建发珺和府&滨湖科学城BK202107号地块

　　建发珺和府位于招商雍华府正北侧，这里是省府中轴位置，商品住宅（毛坯）平均备案价格（元/㎡）为25380元/㎡。

　　区位图

　　滨湖科学城BK202107号地块位于保利和光尘樾正北侧，商品住宅（毛坯）平均备案价格24847㎡。该盘还规划了商业和教育用地，这是很多购房者期待的盲盒。

　　地块实拍图

　　二者地段都有一定的优势。安居客数据显示，省府板块二手房均价约3.7万元/㎡，上述2盘与之有明显倒挂。

　　图源安居客

　　（2）环湖CBD板块：置地柏悦轩

　　商品住宅（毛坯）平均备案价格为22909元/㎡。

　　图源合肥市自然资源和规划局

　　该盘亮点包括置地品质、5号线与1号线换乘点云谷路站、项目自带幼儿园和公园绿地等。

　　安居客数据显示，环湖CBD板块二手房均价约3万元/㎡，倒挂明显。

　　图源安居客

　　（3）滨湖科学城BK202108号地块&BK202109号地块

　　2宗地块与书香门第、文华阁、师范附小一小南校区位置较近，可能会有不错的学区。（实际学区以学区确定函为准）

　　区位图

　　08号地块商品住宅（毛坯）平均备案价格25433元/㎡，09号地块为23968元/㎡，与文华阁等周边二手房的倒挂不言而喻。

　　2、包河区：中骏世界城

　　有省府北+骆岗中央公园的地段优势，并且有5号线花园大道站加持。

　　项目需建设不低于8万平方米的集中式购物中心、1座高度不低于150米的建筑（包含不低于3万平方米的五星级标准的酒店），将有力弥补省府北商业的缺憾。

　　区位图

　　此外，当下的骆岗中央公园承接了安徽音乐厅、滨湖图书馆、安徽省文化馆新馆等设施，有较高的发展定位。

　　3、运河新城板块：方远文璟花园&旭辉望江来&通和融创荣耀星辰

　　从金刚石发布的数据来看，蜀山、高新、经开、政务目前都是房荒区。这些区域中有大量就业人口，会产生较大的刚需缺口。

　　图源金刚石房地产云数据

　　以上4区中，刚需楼盘目前只有乐富强悦湖熙岸、金鹏麓山院，它们的供应离满足区域刚需还有明显差距。

　　同属运河新城的高速时代书院第1轮登记就触发了摇号。该盘11.2完成了第2轮登记，据置业顾问透露，本轮登记人数可能也会触发摇号。这就充分说明小庙板块对于区域刚需的意义。

　　NO.3丨叁

　　结 语

　　目前的合肥市场，住宅的金融属性已被逐步削弱，回归了居住属性。

　　在人口净流入的背景下，刚需会长期成为需求端的主力，这就不难理解为什么新站的10月去化速度会高居9区第二。所以，新站、小庙这些市区中的刚需板块会继续保持高去化率。

　　滨湖曾经的热度，一部分得益于这里的地段优势，一部分来自非理性因素。因此，滨湖的发展趋势可能会是热度缓缓下滑，但瘦死的骆驼比马大。

　　在土地出让方面，合肥先前经历了摇号，也经历了流拍，热度已回归正常。加上所有的房企都经过了市场遇冷、贷款收紧的考验，未来拿地会越来越成为大牌房企的主场，这有助于新房品质的提升。

　　而贷款方面，由于目前市场冷却的情况还未完全扭转，所以贷款可能还会适当放宽一段时间。

　　对于二手房，由于部分挂价虚高、二手房指导价信息已经释放，外加众多新盘将入市，所以二手房价应该会在与购房者的博弈中，“逐个击破”。（广告）