8月24日，碧桂园发布上半年业绩报告。2021年上半年，碧桂园实现营业收入2349.3亿元，同比增长27%；实现毛利462.8亿元，净利润224.2亿元，股东应占核心净利润152.2亿元。

　　从销售方面来看，上半年，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约3030.9亿元，同比增长13.5%；权益合同销售面积约3451万平方米，同比增长8.4%；权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益销售回款率达到90%。

　　碧桂园目前的危机

　　负债率依然在高位

　　据2021年半年报，碧桂园负债总额高达17397.87亿元，相较于2020年末的17588.06亿元，减少190.19亿元，虽然有所减少，但相较于巨大的基数而言，只能说继续维持在高位。

　　财务状况方面，上半年碧桂园平均融资成本5.39%，总有息负债3242.4亿元，短期借款占比为20%。净负债率为49.7%，剔除预收款后资产负债率77%，现金短债比2.1。“三道红线”指标中，剔除预收款后资产负债率未达标，档位为黄档。

　　但从资产负债率的角度来看，碧桂园2018-2020年上半年整体呈现下降趋势，分别为89.36%、88.54%、87.25%和86.24%，但均超过近期“爆雷”的中国恒大。

　　2018到2020年碧桂园销售毛利为27.03%、26.06%、21.80%，2021年上半年跌倒19.70%，创新低。

　　高负债意味着，较高的融资成本和贷款利息，截止二季度，碧辉园借款余额为3242亿。现金1862亿，现金流尚可。负债利率一年近200亿，严重吞噬成本，对碧桂园来说，降负债规模，要走的路还很长。

　　土储偏向三四线

　　碧桂园的快速壮大，得益于广大的三四五线城市甚至县城。这些中小城市数量庞大，覆盖的人群广，购房需求多，能够撑得起足够的体量。

　　2020年，碧桂园权益合同销售额按城市类型划分，位于三四线城市约占54%，位于二线城市的占32%。

　　年中报显示，碧桂园业务覆盖了296个地级行政区划，1408个县。

　　从目前土拍政策看，一二线城市的涨价空间被锁死；三四线城市，人口和产业流出，不少小城市缺少托底的地基，加上棚改货币化步入尾声，楼市开始全面转冷。三四线人口未来能否继续流入很难判断，目前不少三四线城市人口开始净流出。

　　政策预判失误

　　国家从2016年提出住房不炒，到2021年今年上半年依然大量房企冲动高溢价拿地！完全无视中国客观的经济水平，中国依旧是发展中国家，老百姓多数不宽裕，多数房企依然认为中国会加速城镇化，第七次人口普查，中国城镇化目前64.7%，按照西方经验，市场很多预期城镇化到达70%，购房需求才会大减，但是中国政府政策深谋远虑，提前开始调整政策，然很多地产商措手不及，简单说中国多数地产商根本就没风控。

　　从投资学来看，一个最基础的生存逻辑就是，能在牛市中不疯狂，在熊市中能活下来！

　　2021年上半年，碧桂园拿地面积1253万平方米，雄踞榜首。逆风而行。

　　而对于碧桂园来说，重仓三四线，就是基于城镇化还在高速期的预判。

　　去年全年，碧桂园三四线城市拿地金额占比70.53%，拿地金额占比相比2019年提升12.33%，重仓三四线的意图还是很明显。

　　如何快速变现三四线地产是碧桂园未来最紧要的事情，小熊市周期已经到来，中国三四线目前房价也偏高。投资属性几乎很小。市场的共识是一二线具备长期价值，如何能稳定出货三四线地产，是碧桂园稳定发展的基础。一旦出现变现困难，碧桂园可能陷入真正的绝境，毕竟手上核心资产份量不够。

　　股价近期暴跌

　　受万科负面影响，近期地产股跌多涨少，碧桂园港股近期暴跌，9月14日下跌-8.05%.15日下跌-8.76%.16日下跌-7.23%，近三日跌幅25%，市值缩水近600亿，目前看不出股价企稳信号，市值能否真正企稳，短期还要看政府政策能够适度支持地产行业回暖，长期来看碧桂园股价最终取决于三四线城市住宅销售状况!

　　碧桂园建房速度

　　碧桂园是地产界唯一一家全产业链的企业，从设计院，建筑公司，园林公司，家具公司，装修一条龙开发模式，有调侃称，碧桂园，2天出图纸，7天进场，2个月出预售。碧桂园倡导的“高周转”模式带来诸多问题。高周转的核心竞争力在于“快”，快速拿地、快速开发建设、快速销售以及快速回笼资金。碧桂园内部相关人士称，“高周转”不会影响工程质量。也有员工坦言，“任何一种模式都是在探索中不断完善。”

　　今年7月26日深夜，安徽六安碧桂园·城市之光项目建筑工地发生坍塌，导致6死多伤。去年11月，该项目也曾因安全事故，导致1名工人死亡。根据六安市市委、市政府官方消息，涉事工地为围墙和活动板房坍塌，事发时六安城区降雨量达70毫米/小时，短时风速7级左右。次日，碧桂园回应该事件称，“我们正对全集团所有施工项目下达要求，进行全覆盖安全检查”。此外，“包含工程红线以外的施工队临时设施都应纳入本次检查整改范围”。

　　值得关注的是，这是近一个月以来，继上海奉贤项目坍塌、杭州萧山项目坍塌后，碧桂园发生的第三场坍塌事故。根据公开资料整理，不到一年，碧桂园在全国多地项目中，已经发生致人死亡的安全事故达5起，至少10人从中丧命。在以突飞猛进之势，杀入国内房企前三甲的光鲜背后，碧桂园在建项目频敲安全警钟。碧桂园的回应似乎未能得到外界理解。

　　“尸水事件”彻底翻车

　　广州番禺区某小区毫无预告地停水，管家发出抢修照片。有业主曝光物业人员在作业时，不慎溺水身亡在储水池之中。物业没及时通知致业主喝好几天“泡尸水”。

　　据财新网7月7日报道，这起溺亡事件发生在6月28日，死者是华南碧桂园一名员工：

　　记者获悉，溺亡事件发生后数小时内物业方关闭水闸、清理水池，但没有把真实原因通报业主。近一周后，社区居民才从警方确认溺亡事故，引发居民对饮用水安全的担忧。——财新

　　华南碧桂园物业服务中心在7月6日也发布了事件说明。

　　但身为行业头牌的碧桂园服务，这次却“翻车”了。事件的来龙去脉，可以从它发布的“关于6月28日翠山蓝天100米水池事件说明”中来窥探究竟。

　　6月28日11时左右，溺亡当事人与同事进行交流，之后失联；14时左右，公司开始关闭供水阀，水池排水找人；29日16时恢复供水。

　　让小区居民不解的地方在于，碧桂园没有将停水的真实原因披露，等到一周左右后，小区居民才从警方确认溺亡事故，饮用“尸水”很快激发恐慌情绪。

　　在事件说明中，碧桂园特别提到，“员工遇溺水池供水范围为地势高区部分住户”，并且水质检测报告显示，符合生活饮用水标准，但这似乎并不能平息众怒。