承诺的院子不见了 开发商被罚120万

安徽商报  张剑 周继龙    阅读 

  宣城一楼盘在销售时,销售人员告诉买家一楼可以自行圈建院子,然而,实际上一楼是没有建院子的规划许可的,业主被骗后进行投诉。这家开发商被监管部门处罚180万,后经过行政复议,罚款变更为120万。该开发商不服,将作出行政复议决定的宣城市政府起诉至法院。近日,省高院对此案作出了终审判决。

  销售公司卖房 谎称一楼可以自建院子

  宣城新港房地产开发有限公司(下称新港公司),2014年起在宣城经济技术开发区开发建设新港国际城项目,该项目为包含住宅、酒店、娱乐设施等商业综合体。

  银湖湾小区为该项目中的住宅板块。该小区规划建设29栋住宅(21栋多层住宅和8栋别墅),分两期开发销售:一期开发时间为2015年,销售楼栋共7栋;二期开发时间为2016年底,销售楼栋共22栋。

  2016年9月,新港公司与安徽三渡房地产营销策划有限公司(下称“三渡公司”)签订了营销代理合同,约定由三渡公司为项目提供全程营销代理等服务。

  此后,三渡公司以新港公司的名义对外销售银湖湾小区二期住宅。

  三渡公司的营销中心与新港公司的经营场所分别在银湖湾小区营销中心的一、二层。三渡公司在销售二期房屋的过程中,其销售人员蒋某等人通过口头介绍、微信聊天、现场查看一期一楼住宅已圈建的院子等多种形式,向消费者介绍二期一层住宅(除其中的4栋楼外),业主可在屋前空地自行圈建院子并使用。

  基于有院子的预期,众多消费者在案涉楼栋一层住宅的价格高于其他楼层的情况下仍购买了一楼住宅。

  而实际上,银湖湾小区的多层、小高层建筑均未取得地面一层住宅建设院落的规划许可,但部分一期一层住宅的购买者违规自行在其屋前空地圈建了院子。

  业主投诉 开发商被罚120万

  后来,有二期1楼的多名业主发现被卖房的人给忽悠了,向宣城12345市长热线投诉,称销售人员在卖房过程中宣传承诺一层住宅有院子,而实际交房时却没有院子且屋前或已绿化或已建成道路,客观上不能圈建院子,认为新港公司虚假宣传,欺骗消费者。

  宣城市市场监管局于2018年11月予以立案,并经调查,认定三渡公司在销售银湖湾小区二期部分一楼住宅的过程中所作的宣传与实际情况不符,属于对商品性能、功能等作虚假商业宣传、欺骗消费者的行为,且该虚假商业宣传行为持续时间长,涉及消费者人数多,引起的投诉多,涉案金额大,已在社会上造成不良影响,应从重处罚,于2019年9月作出行政处罚决定,责令新港公司停止虚假宣传,并对新港公司处以罚款180万元的行政处罚。

  新港公司不服该行政处罚决定,向宣城市政府申请行政复议。宣城市政府经审查,于2020年7月作出行政复议决定,认定宣城市市场监管局所作行政处罚认定事实清楚,证据确实充分,适用依据准确,程序合法,但未考虑到新港公司主动消除不利影响及减轻危害后果之情节,罚款180万元过重,决定将180万元罚款变更为120万元罚款。

  开发商不服处罚 起诉宣城市政府

  新港公司不服,向法院提起诉讼,将宣城市政府起诉至法院,请求法院撤销宣城市政府作出的行政复议决定。

  新港公司认为,案涉虚假宣传行为的实施主体为三渡公司及其销售人员,并非新港公司,且新港公司对三渡公司所作宣传行为并不知情。因此,新港公司不是适格处罚对象。

  新港公司称,公司在委托三渡公司销售案涉房屋的过程中没有任何过错,和三渡公司签订了《营销代理合同》,约定了由三渡公司实施房产销售工作,包括向客户提供接待、解答等一系列销售服务,并明确约定了代理方负有如实宣传,不得夸大其辞的合同义务。新港公司认为,其已告知三渡公司一楼住宅没有庭院,而且在处理购房者关于一楼庭院问题的投诉事项过程中,发现三渡公司推销房屋过程中存在误导消费者的行为后,公司及时向客户予以澄清,积极消除不利影响。

  误导消费者 处罚开发商合适

  宣城中院一审认为,案涉一层房屋在对外预售时,销售人员通过口头介绍、微信聊天、现场查看已围建的院子等多种方式,对案涉一层房屋作了“业主可以自行在屋前空地围建院子”这一与规划许可不相符的虚假宣传,足以误导消费者作出违背其内心意愿的购买决策。

  法院认为,行政处罚的对象应以“行为责任人”来进行确定,而非简单的以“行为实施人”来进行确定。本案中,虽然从表象上看,案涉虚假宣传行为是通过三渡公司工作人员直接作出,但基于新港公司与三渡公司之间存在委托销售合同关系,三渡公司所实施的案涉虚假宣传行为的效果和利益归属于新港公司,新港公司应为行为责任人。另外,商品房销售不同于一般的商品交易,新港公司作为商品房开发企业,其对所委托的承销机构三渡公司及其人员的售房行为本身负有监督义务,三渡公司进行虚假宣传行为与新港公司未切实履行监督义务之间具有因果关系。因此,新港公司为适格的行政处罚对象。

  宣城中院一审判决,驳回新港公司的诉讼请求。

  新港公司不服,向省高院提起上诉。

  安徽省高院二审认为,新港公司与三渡公司之间是营销代理关系,三渡公司在前者开发的小区营销中心代为销售房屋,对于意欲购买房屋的消费者来说,营销人员所作的宣传、说明、推介等,都是新港公司的行为,这些行为的最终受益者也是新港公司。新港公司对三渡公司的行为负有监督管理的职责,但该公司未履行监督管理职责,放任、默许三渡公司作出与事实不符的虚假宣传,应依法承担行政责任。行政机关将新港公司作为处罚对象并无不当。

  近日,安徽省高院二审,驳回上诉,维持原判。

  安徽商报融媒体记者 张剑/文 周继龙/图

编辑: 汪赛霞

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