每逢置业潮，都会遇到各种网友提到的各种问题。

　　从品牌到区域的疑问、从预算对比到下手时间的焦灼从未停止。特别是对于那些口碑悬殊较大或是一直存在争议的房企楼盘，在他们中间选择，恰如矮子里面挑将军。

　　正逢金三银四，今天我们就来看看合肥楼市中那些“将军们”。

　　NO.1丨壹

　　站岗数年的区域“老大哥”

　　首先是位于长丰岗集的中国铁建悦湖国际，该项目由高层、小高及多层组成，共计1260套左右（信息来源网上公示信息）

　　从网上公示信息可看到，该项目自2017年发声至今仍处在售状态，从2018年初的首次备案均价12999元/㎡到目前在售均价12000元/㎡，涨幅约-6%！

　　丨信息来源公开网站

　　时隔3年，竟然出现不涨反跌的销售套路？究竟是难以销售的难局所迫，还是其他原因我们不得而知。但是当我们通过几乎同节点的其他楼盘对比，却发现...

　　以高新区同时期、同产品的西子曼城为例：据同一网站公示，西子曼城共计规划2150余户，2018年初备案均价13199元/㎡，而2018年7月项目宣告售罄，目前二手房成交价多在19000元/㎡左右，涨幅约44%！

　　丨信息来源公开网站

　　以一套100㎡房源为例，悦湖国际目前约120万，而西子曼城则为190万！当初几乎同样的置业成本，如今却有着70余万的增幅差距。

　　也不知道买进悦湖国际的业主们，会不会捶青了大腿...

　　然而，出现此窘境的不止中国铁建悦湖国际一个项目，和其处于同一板块的新城悦隽九里、祥源玖悦湾也有着“买到即跌”的属性。

　　NO.2丨贰

　　同病相怜的两大项目

　　首先是和悦湖国际同一天拿地的祥源玖悦湾项目。

　　2017年6月26日，祥源以楼面价5099元/㎡竞得该地块，溢价率224%，2017年年底备案均价为11694元/㎡；2020年末，项目尾盘在售，均价11000元/㎡。

　　丨信息来源公开网站

　　从价格成本和收益来看，它和悦湖国际都犯有同样的错误。而在项目销售上，玖悦湾的销售情况明显要好于悦湖国际，约1300户用时3年去化完毕。

　　最后，我们再来看位于同片区的另一个项目--新城悦隽九里。

　　该项目于2018年4月27日新城以楼面价6640元/㎡竞得该地块，溢价率308.9%。

　　项目于2018年中下旬首次备案，备案均价11600元/㎡左右（精装），目前项目在售均价为12000元/㎡（毛坯），哪怕加上1000元/㎡的溢价，其占时2年多的涨幅为12%。

　　NO.3丨叁

　　无价值和市场支撑的高价产品

　　透过现象看本质，为什么多个楼盘出现滞涨现象？甚至作为房企的“带头大哥”也会马失前蹄？

　　我认为以下现象或是此类问题的主要原因：

　　一、难有市场支撑的入市高价

　　说到这三宗地块的土拍，可以用“劲爆”一次形容。

　　2017年6月26日，祥源以楼面价5099元/㎡竞得该地块，溢价率224%；同日中国铁建以7亿余元竞得岗集2号地块，溢价率高达206%！要知道，该地块参考地价仅220万/亩。

　　2018年4月27日新城以楼面价6640元/㎡竞得该地块，溢价率308.9%。

　　高溢价、高地价的地块背景，就注定着其较高的入市价格。而同时期的合肥楼市，还有着肥西、蜀山、瑶海、高新等多个门槛较低的片区，购房者完全可以选择同价段的更优质区域。

　　所以，想让购房者为自己当年的一时冲动买单，这些房企的想法或有些许美好。

　　二、难有价值支撑的项目产品

　　先来看以上项目所在板块，岗集隶属长丰县，东侧紧邻庐阳区，地处市区西北侧。

　　丨该片区前往市区车程示意图

　　相信熟悉合肥城市规划的购房者都比较了解，在合肥县域区域有东部新城、北部新中心及肥西新城等重点打造区域，而该片区在近些年仍为规划“盲区”，近些年无价值规划作为发展支撑。

　　而着眼于片区内部来看，片区内多分布电子厂、轮胎厂、汽车销售公司等，生活配套多为基础水平，缺少大型配套加持。

　　所以，区位“偏离”市区、暂无大型规划加持等原因，造成了区域发展的后劲不足，整体发展还需更长的时间成本。这成为该区域多项目高位“站岗”和原地踏步的原因所在。

　　NO.4丨肆

　　结  语

　　价值决定价格。

　　在当下楼市愈发透明的今天，以上的窘境或不会再发生在一些购房者身上。

　　洼地，诚然可买；但是一直是洼地的地方一定是个坑！特别是在当下楼市中，不是所有的“洼地”都值得放手一搏，抉择前还是要考虑到该区域规划前景、产品升值空间、多种投资盈利对比。

　　因为，对于绝大多数购房者来说，你永远不知道，在那套华丽的说辞背后有着怎样的“坑”在等你。

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