引言

近期，一家起家于安徽的房企三巽集团，因IPO闯入了公众的视野。值得注意的是，三巽集团作为一家发展型房企在港交所谋求上市，底气何来？哪些方面表现较优，又是否存在问题？我们来一探究竟。

目录

一、起步于安徽，成功进入百强房企阵营

二、盈利能力持续向好，毛利润率快速增长

三、“迁都”上海，开启全国化布局新征程

四、现金流充裕，保障企业高质量发展

一、起步于安徽，成功进入百强房企阵营

三巽集团起源可追溯至2004年，公司创办人钱堃通过安徽三巽投资从事房地产相关业务。2010年滁州三巽成立，开始专注发展住宅物业。2011年公司在滁州收购第一幅地块，开发成“左岸香颂”，确立住宅物业开发基调，从此公司以三巽物业开发品牌，在安徽不同城市拓展项目。

根据亿翰智库发布的《2019中国房企综合实力TOP200研究报告》，三巽集团综合实力荣获TOP91，成功进入百强房企阵营。另外，三巽集团在安徽省内优势明显。根据安徽省房地产商会数据，2018年在总部位于安徽或主要市场在安徽省的房企中，按新增土地储备计算，三巽集团排名第一，按合约销售金额计算，三巽集团排名第二。

同时，“三巽”品牌备受认可，于安徽房地产市场是优质产品的代名词，获得诸多奖项。例如，2018年明光英伦华第项目获得滁州市住房和城乡建设局颁发的滁州是建设工程“琅琊杯”，2019年滁州香颂名郡项目获得安徽省住房和城乡建设厅颁发的安徽省建设工程“黄山杯”。

二、盈利能力持续向好，毛利润率快速增长

2016至2018年，三巽集团的营业收入由5.41亿元增长至7.24亿元。2019年上半年营业收入增长至5.62亿元，同比增幅高达221%。随着三巽集团在现有城市的深耕和对新城市的外拓，土地储备规模不断增多，未来营业收入增长将不断发力，持续向好。

另外，三巽集团盈利能力不断提升，毛利润率持续快速增长，2016、2017、2018年及2019年上半年，毛利润率分别为18.7%、26.2%、28.6%、36.4%，3年半时间近乎翻番。另一方面，在物业成本方面，建筑及劳动成本占比不断下降，由2016年的69.4%下降至2019年上半年的50.3%。在三巽集团行之有效的成本管控之下，未来三巽集团盈利能力持续向好。

三、 “迁都”上海，开启全国化布局新征程

2018年，三巽集团将总部迁至上海，开启全国化布局之路。上海作为房企“迁都”首选，似乎成为区域性房企向全国性房企转变的一个关键点，阳光城、中梁控股、弘阳地产、蓝光发展等房企先后选择将登陆上海作为撬动企业发展的新契机。与众多房企将总部迁至上海一样，三巽也借“迁都”正式开启全国化布局新征程。

通过高度专业化的投资方法，以及积极进取的投资策略，三巽集团近年在投资业务中取得了诸多亮眼的成绩：

第一、在对目标地块的市场进行充分研究的基础上，以更低的成本获取优质项目。目前三巽集团已形成一套高效的拿地策略及机制。在拿地前，充分研究市场周期轮动及2-5线城市联动，综合判断地块价值，以快速回笼现金为目标，严格标准，精准拿地，实现持续长期增长。

第二、实现核心二线城市战略型进驻，并采用深耕式打法，不到一年的时间在合肥和南京连续获取了约十宗土地，体现了集团快速扩张规模以及获得优质项目的决心和执行力。

第三、循序渐进式扩张路线而非“散打”型扩张模式，最大化利用自身品牌效应及优势，外拓城市临近安徽大本营，泰安作为三四线城市，能够发挥三巽深耕三四线城市的优势，更有效的打开市场；南京与滁州紧邻，可以发挥三巽品牌效应，同时优化在核心二线城市的布局。

第四、与多家品牌开发商及地方资源型开发商建立稳固的合作关系，通过共同开发、优势互补的方式，有效降低投资风险和资金压力。如与弘阳集团有限公司和大发房地产集团有限公司等进行战略合作，为项目高效的执行提供保障，实现多方共赢。

第五、在投资城市选择上，三巽布局于经济发展较好、有产业或人口支撑的城市，如合肥、滁州等城市有产业支撑、经济发展省内排名靠前，有效需求相对旺盛；亳州、阜阳等城市人口基数较大，有一定的需求支撑。

截止2019年8月31日，三巽集团已拥有35个处于不同开发阶段的物业项目，总土地储备面积约420万平米，覆盖安徽、江苏、山东三省九市。三巽集团深耕安徽，土地储备中约380万平米位于安徽省，占比超90%。其中，亳州和滁州为三巽的重仓之地，亳州总土地储备超173万平方米，占三巽总土地储备的比例为41.6%，近乎半壁江山，两个城市总计项目数21个、总土地储备255万平方米，土地储备占比超六成。

资料来源：企业招股说明书、亿翰智库

未来，三巽集团的全国化扩张或将进一步加快：巩固并进一步提高在安徽的市场地位，同时机会布局杭州、宁波、无锡等长三角城市。此外，还将拓展粤港澳大湾区、武汉、郑州等区域及城市群，以及未来具有重大增长潜力的新市场。三巽集团作为众多发展型房企中发展较为迅猛的房企之一，总部搬迁至上海后，未来将更具发展潜力。

四、现金流充裕，保障企业高质量发展

根据亿翰智库《警惕！近四分之一房企面临短期偿债风险》，2019年上半年，TOP100上市房企中现金短债比小于1的房企有24家，即近四分之一房企货币资金无法覆盖短期负债，仍需关注短期偿债风险。而相较之下，作为发展型房企的三巽集团上半年现金短债比为1.43，高于榜单中半数上市房企，充裕的现金流将为三巽集团未来高质量的持续发展提供保障。

 资料来源：企业招股说明书、亿翰智库

备注：现金短债比=（现金及现金等价物+受限制现金+已抵押保证金）/短期计息贷款及其他借款。

同样，三巽集团净负债率表现较好。2016年、2017年净负债率均低于60%，远低于YH50房企100.4%的平均净负债率，2018年与2019年上半年，三巽集团在手现金完全覆盖有息负债。近年来三巽集团扩张迅速，土地储备由2016年底的110万平米增加至2019年8月底的420万平米，土地储备规模增长了近三倍但杠杆率并没有上升，且现金流状况较好。

资料来源：企业招股说明书、亿翰智库

备注：净负债率=（截至有关期间末的计息借款总额-现金及现金等价物-受限制现金-已抵押保证金）/权益总额；YH50为亿翰智库选取的50家典型房企。

亿翰智库认为，对于发展型房企来说，越早上市越好。三巽集团若能顺利上市，成功登陆资本市场，将进一步拓宽融资渠道，无疑会大大助推三巽集团的规模增长，而规模增长后又将为企业在人、钱、地等方面资源获取带来优势，规模与资源之间形成良性互动，利好效应的不断释放将有助于企业更健康的发展。